財政部 稅務總局公告2022年第3號
為支持基礎設施領域不動產投資信托基金(以下稱基礎設施REITs)試點，現將有關稅收政策公告如下：
一、設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅。
二、基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。
原始權益人通過二級市場認購(增持)該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額。
三、對基礎設施REITs運營、分配等環節涉及的稅收，按現行稅收法律法規的規定執行。
四、本公告適用范圍為證監會、發展改革委根據有關規定組織開展的基礎設施REITs試點項目。
五、本公告自2021年1月1日起實施。2021年1月1日前發生的符合本公告規定的事項，可按本公告規定享受相關政策。
財政部 稅務總局
2022年1月26日
中信建投REITs稅收政策點評
事件：1月29日，財政部網站顯示，為支持基礎設施領域不動產投資信托基金試點，財政部及稅務總局近日發布關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告。
政府首次出臺REITs相關稅收政策，體現其對做大做強REITs市場的決心。自2020年發布相關通知和指引，2021年國內兩批基礎設施公募REITs相繼上市，REITs市場成交活躍，表現強勢，中國公募REITs市場的影響力及關注度得到持續提升，越來越多的原始權益人參與籌備和申報REITs。本次財政部稅務總局首次就REITs試點出臺了稅收相關政策，體現了政府對于REITs市場持續穩定發展的高度關注和支持。縱觀海外成熟REITs市場，其良好發展均離不開稅收制度的支持。由于國內REITs市場起步較晚，當前我國REITs的相關稅制存在改善空間，主要體現在資產注入階段的稅費較高、存在提前交稅情況，存在重復征稅等方面。
REITs試點稅收新政有效解決了高額增值稅及提前交稅的問題。本次新政，首先確定了底層基礎設施資產適用特殊性稅務處理，即保持其原計稅基礎。有效避免了在資產注入階段，由于底層基礎設施資產在證券化過程中普遍采用市價估值，往往會產生較大增值，導致原始權益人需繳納高額的企業所得稅的問題。其次確定了允許原始權益人在轉讓項目公司時產生的企業所得稅，遞延至REITs完成募資后繳納，有助于緩解其資金流動性壓力。最后規定了原始權益人戰略配售中自持份額產生的企業所得稅，可遞延至實際成交也即鎖定期后，解決了此前基礎設施資產的原始權益人提前繳稅的問題。此前，原始權益人在將項目公司的全部股權向REITs轉讓時，需繳納全額100%的企業所得稅，同時根據規定需要參與戰略配售(自持份額不少于20%，鎖定期5年)，意味著原始權益人提前5年繳納了戰配部分的所得稅。
稅收新政將助力REITs市場加速擴容，后續制度完善值得期待。試點新政有效降低了原始權益人的稅收和現金支出負擔，有助于激發更多主體參與REITs，從而助力REITs市場擴容。2022年仍將是REITs政策大年，后續涉及運營、分配等環節的REITs稅制優化、REITs新業態的擴圍以及REITs產品擴募等制度完善值得期待。
風險提示：第二批REITs審批速度不及預期；市場流動性過低。
揚帆啟航，乘風破浪
“固收+”視角下REITS投資手冊
2021年我國公募基礎設施REITs正式起航。首批上市的9只基礎設施公募REITs，均采用“公募基金+資產支持證券計劃+項目公司”的產品結構，募資總額達314億元，上市之后的流動性和收益性均表現良好。在早期發展階段，我國Reits體現出自身的3個特色差異：1、底層資產聚焦基礎設施，面對經濟周期波動時，盈利更加穩定；2、分為產權類和特許經營權兩種類型，后者與通常理解的“買房收租金”的Reits存在較大差別；3、投資者結構中，原始權益人占比高，對reits基金影響力較大。
大類資產輪動，戰略上配置Reits。當前全球總共有43個國家和地區推出REITs，全球REITs總市值接近2萬億美元，美國占據半壁江山以上，整體看美國reits市場呈現“兩高兩低”的特征，即“高收益、高流動、低波動和低關聯”。Reits的二級表現對利率較為敏感，美國FTSE Nareit All Equity REITs的分紅收益率中樞約為美國10Y國債收益率+200BP。此外，進入21世紀后，科技發展帶來了reits行業的巨變，無線通訊存儲和電子商務現代物流快速發展，推動reits的底層資產進一步多樣化。
固收+興起，戰術上配置國內reits基金。投資者可以考慮以下3種策略：1、久期策略：在利率下行周期，產權類reits或將更加受益。反之利率上行周期，特許經營權的retis久期短，利率風險相對較小；2、挖掘策略：由于盈利的不確定性造成了不同基金之間的估值出現差異(需區分產權類和特許經營權的差別)，通過估值比價挖掘洼地(未來的可分配率的差異對于價值挖掘更有意義)；3、杠桿策略：協議回購自主協商，reits加杠桿相當于股票質押，即在一定期限內放大資本利得。
主動管理能力是Reits基金長期價值的來源。Reits長期配置的超額收益來源于基金管理人的資產收購和處置能力，其中擴募是重要的途徑之一。我國擴募需要具備天時地利人和：1、穩定的經營和可持續的盈利兌現是reits良性發展地前提，在這其中底層資產運營方的主觀能動性至關重要；2、資產的豐富性是reits擴募的基礎，我國基礎設施體量提供了足夠的厚度；3、收并購時機和定價是reits主動管理的體現。參考美國和香港擴募情況：1、美國reits擴募金融創新，呈現明顯的馬太效應；2、香港Reits采用“運營——提升——資產處置及收購”模式，更多使用債務融資。
風險提示：政策變動，數據測算誤差
REITs系列報告之二
國內外市場表現復盤及驅動因素分析
海外發展歷程：起源于美國，價值在全世界范圍內逐步得到認可，當前全球規模超2萬億美元。REITs在1960 年起源于美國，隨著其價值在全世界范圍內得到認可，REITs由美國向澳洲、亞洲及歐洲各國擴展。截至2020年末，全球共有43個國家或地區出臺了REITs相關政策，總市值已超過2萬億美元。當前美國是全球最成熟的REITs市場，截至2020年底上市的REITs約有223只，總市值規模約1.25萬億美元，約占全球總市值的2/3。
國內發展歷程：政策框架基本成型，第二批REITs陸續報批中。2001年至今，我國基礎設施公募REITs發展經歷了萌芽-停滯-恢復-試點-實踐等幾個階段，最終于2020年4月30日由證監會、發改委聯合發文，啟動了試點工作。當前公募REITs從頂層設計到配套規則再到地方政策，政策框架已基本成型。2021年6月21日首批9只REITs上市，發行金額共計314億元,標志著國內公募REITs正式啟航。目前第二批公募REITs正處于報批階段，已有2支獲批，2支處于受理反饋階段，目標募資規模達約155億元，存續期為40-50年，底層資產包括產業園區及收費公路。
海外主流市場REITs普遍具備良好抗通脹性，價格表現受資金面和底層資產雙重影響。美國REITs在1972-2020年間的市場表現充分體現了其股債雙重屬性，分紅收益率穩定在4-10%左右，資本利得收益率在正負50%之間大幅波動。同時表現出了較強的抗通脹性，無論在高、中、低通脹期間，均能跑贏標普500指數，其中在1983-1996年的溫和通脹期間表現最佳，年化復合回報高達11.0%，較標普500指數高出4.3%。新加坡REITs在2009-2021年間同樣具備良好抗通脹屬性，同時分紅收益逐漸成為REITs收益的主要來源，持續跑贏富時全股股息率及新加坡10年期國債收益率。海外REITs的市場表現受資金面和底層資產雙重影響。
國內REITs市場表現先抑后揚，行業表現分化顯著且與底層資產關聯度較高。首批公募REITs上市4個多月市場表現先抑后揚，整體市值指數呈上漲趨勢。行業分化顯著，其中物流和環保市政類表現較強，產業園區和高速公路表現較弱。通過相關性分析，我們發現國內REITs近4個多月的市場表現與底層資產股票行業指數相關性較高，市值指數與基建工程、園區開發、環保及水務等指數的相關性高達50-70%，但與長短期資金面數據的相關性較低，我們認為這可能與數據序列時間較短有關。因此我們從事件性分析的角度來看REITs與流動性的關系，幾乎所有REITs市值呈大幅上漲的階段，央行也往往處在流動性的投放的階段，其逆回購的數量均呈較高水平，貨幣凈投放量普遍為正，意味著流動性對此類資產的影響也較為明顯。
風險提示：第二批REITs審批速度不及預期；市場流動性過低。
第二批公募REITs兩項目正式獲批
市場擴容正當其時
事件：2021年11月12日，滬深交易所第二批公募REITs兩只產品正式獲批，分別為華夏越秀高速公路REIT和建信中關村產業園REIT。
首批公募REITs產品市場運行平穩，表現良好，已有兩只產品發布分紅公告。首批公募REITs自6月21日上市以來整體表現良好，受市場熱捧上市首日價格大漲，后續開始消化首日漲幅，二級市場持續回落，8月開始重拾升勢，連續三月呈現上漲態勢。截至11月12日，首批9只公募REITs收盤價較發行價漲幅平均為17.7%，其中中航首鋼REIT上漲最多，漲幅達31.6%。11月12日，中金普洛斯REIT及中航首鋼綠能REIT發布2021年第一次分紅公告，開啟REITs產品分紅，兩只產品分別分紅0.0522 元/份基金份額及0.5154元/份基金份額。
市場擴容在即，第二批公募REITs兩項目獲批，底層資產良好，即將發售，尚有兩只產品處于申報審核中。11月12日，于深交所申報的華夏越秀高速公路REIT及于上交所申報的建信中關村產業園REIT獲批通過，即將啟動發售工作，根據基金招募說明書(草案)，兩只產品擬分別募集19.5億元及26.1億元。第二批公募REITs產品的審批速度基本與第一批產品持平。兩只產品底層資產質量良好，華夏越秀高速公路REIT底層資產漢孝高速為武漢市重要的城市快速出口通道之一，承接中西部外省市與武漢市的過往流量，車流穩定，隨著未來交通規劃網絡的完善和中西部地區的發展，漢孝高速的交通流量和經營效益潛力將逐漸釋放。北京中關村產業園REIT底層資產在2021年6月末的出租率超過90%，承租企業多從事軟件和信息技術服務業及科技推廣和應用服務業，能夠提供穩定的租金收入。除已獲批的兩只產品外，上交所目前尚有國君臨港東久產業園REIT及華夏中交高速公路REIT處于申報審核中。
REITs兼具權益和固收屬性，收益表現良好，預計將繼續獲得市場投資者青睞。作為國內的創新金融產品，公募REITs兼具權益和固收屬性，收益來自長期可靠且具有增長性的分紅收入及通過本身價值的上漲獲得資本利得的收入，具有收益穩定、風險較低、抗通脹性好及升值空間良好等特點。首批公募REITs戰配占比高，收益表現優異。在當前債券市場風險加大的背景下，公募REITs作為新的大類資產配置產品，預計將持續獲得市場投資者青睞。
公募REITs試點政策升級
REITs市場日趨成熟
事件：2020年7月31日，發改委公布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(586號文)；2021年7月2日，發改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(958號文)。
著力提高市場參與度，有望推動新一輪公募REITs申報潮。針對當前原始權益人參與公募基礎設施REITs意愿有限、各地入庫項目數量及質量均不夠完善等情況。國家發改委在本次958號文中，重點強調了各地發改委應將作為一項重點工作，高度重視、積極推動。同時要求各地及時匯總試點項目并納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入，這將有助于強化各地行政審批部門對于儲備項目的資質審批，進一步提高公募REITs儲備項目的質量和數量。我們認為在國家發改委的積極推動下，各地有望加速出臺細則，有效提升市場參與基礎設施REITs的積極性，或將促進新一輪公募REITs項目的積極申報。
簡化央企申報路徑，公募REITs審批效率有望提速。本次958號文中積極鼓勵央企積極開展公募基礎設施REITs項目，簡化了央企申報路徑，明確央企多地打包項目經所在地省級發改委審核后可以直接報送國家發改委，無需由省級發改委轉報。同時要求各地發改委加強與證監會當地派出機構、交易所、城鄉規劃、土地管理等部門的溝通交流，協同推進項目落地。我們認為這將推動新一輪公募基礎設施REITs審批工作的開展及效率提升，助力REITs市場的加速擴容。
公募REITs可持續擴募能力得到提升。評估和發行規模方面，此前僅對發售基金總額有過不低于5億元的要求，但并未對資產規模和后續擴募提出明確的量化要求。本次958號文首次明確了當期目標不動產評估凈值不低于10億元的原則性要求，并對原始權益人的擴募能力提出了不低于20億元的量化要求。我們認為可持續擴募是公募REITs的生命力來源，“10+20原則”將促進資產儲備豐富的原始權益人以體量較大的優質資產發行公募REITs，并提升其可持續擴募的能力。
適當放寬土地使用權、運營年限、現金提供方等方面的要求。958號文明確了對項目公司不擁有土地使用權的項目，在說明具體情況后，也可以進行申報。并針對已能夠實現長期穩定收益的項目，首次提及了可適當降低其運營年限要求。同時此前的586號文中，要求項目“現金流來源合理分散”。而本次958號文明確了因商業模式或者經營業態等原因，現金流提供方較少的項目，在提供相應證明后，同樣可以參與公募REITs。
試點行業由6大類擴容至9大類。試點行業方面，在此前的586號文中提及的倉儲物流、收費公路、污水垃圾處理、數據中心等新型基礎設施、產業園區、市政設施這6大類行業的基礎上，958號文新增了能源基礎設施、保障性租賃住房、其他基礎設施領域(含水利設施、景區資產)3大類，并將停車場納入市政基礎設施范圍。我們認為這些新增行業不僅事關國家戰略、關系國計民生，而且其優質資產規模較大，將為公募基礎設施REITs的健康發展注入新的活力。
試點區域擴大至全國。試點區域方面，2020年發布的“586號文”僅優先支持部分重點區域，本次958號文中強調了全國各地區符合條件的項目均可申報，同時重點支持區域在原先586號文中的京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等區域的基礎上，新增了黃河流域生態保護和高質量發展區域。我們認為隨著規范要求的明確與細化、監管審批效率的持續提升、試點行業的不斷擴容以及試點范圍的全面鋪開，中國的基礎設施公募REITs市場將不斷走向成熟和完善。
風險提示：(1)項目運營不及預期導致收益率不及預期；(2)市場流動性不足導致交易成本提升；(3)估值劇烈波動導致收益率不確定性提升。
財政部、稅務總局發布“REITs稅收3號文”，具有里程碑的意義
王甲同
在2022年春節即將來臨之計，財政部、稅務總局發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》(2022年第3號，以下簡稱“REITs稅收3號文”)，以支持基礎設施公募REITs試點，這也被業內親切的稱為財政部和稅務總局給REITs市場發的“過年紅包”。公告雖然只有短短的5條，字數不過500字，但足以讓REITs從業者歡呼雀躍，激動不已。這也必將對公募REITs進一步發展提供強有力的支撐。在我看來，“REITs稅收3號文”對公募REITs市場發展，具有里程碑的意義。
一、稅收支持是支撐REITs發展的核心
比較國外成熟REITs市場，稅收是各國REITs制度形成的重要前提。縱觀美國、澳大利亞、新加坡等國家在REITs 方面的發展歷程，不動產持有主體之所以選擇通過REITs方式實現資產的IPO，而不是通過實體公司的方式，其中一個重要原因是REITs有稅收優惠政策，可以將項目運營產生的現金流分配給投資者，以提高投資者的現金收益。我國于2020年開啟基礎設施公募REITs試點工作，并于2021年上市發行二批公募REITs項目，初步形成完整的公募REITs法律制度體系和市場建設細則。這些規章制度體現在審核發行、上市交易等環節，尚未有稅收政策方面的支持。而本次財政部、稅務總局發布的“REITs稅收3號文”，是國內首次在稅收政策方面明確發文支持REITs發展，可以說是我國公募REITs發展過程中的“里程碑”。
二、本次稅收支持重點體現在REITs設立階段
公募REITs本質是資產IPO，要想成功發行，必然涉及到資產重組和結構搭建。“REITs稅收3號文”重點是對REITs設立階段的支持。主要體現在：
(一)設立REITs前的資產劃轉方面的稅收
根據“REITs稅收3號文”第一條規定，“設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理”。何為“特殊性稅務處理”？即原始權益人和項目公司均按照基礎設施資產的原計稅基礎確定，雙方不確認所得，不征收企業所得稅。也就說，發行人準備拿出來做REITs的資產，原來按什么計稅，在劃轉的時候，還按照原來計稅基礎處理，這樣在稅務處理的角度看，是平行轉移，不涉及溢價，雙方也就不用確認所得，也就不用繳納所得稅。
(二)設立REITs時因股權轉讓的企業所得稅
“REITs稅收3號文”第二條是從兩個層面對基礎設施REITs設立階段的企業所得稅進行了規定：
1.企業所得稅繳納時間。由于公募REITs制度安排中，項目公司的股權要100%轉讓給REITs，因此這其中就會涉及到股權轉讓時，轉讓方因溢價而要繳納所得稅。鑒于公募REITs交割是真實的資產買賣，而非“類REITs”交易結構中的讓與擔保，因此項目公司股權轉讓溢價增值部分，要繳納所得稅。至于何時繳納，REITs稅收3號文明確允許遞延至REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納，即允許發行人在真實收到轉讓款時繳納，而不是在簽署合同時，也不是工商變更登記時。
2.原始權益人自持REITs份額部分對應的所得稅如何處理。按照現行的公募REITs制度，原始權益人雖然將項目公司股權100%轉讓給公募REITs，但至少要持有公募REITs20%的份額。如果穿透整個交易結構來看，原始權益人至少要持有發行公募REITs資產20%的權益，只不過這部分權益原來是通過持有股權體現，發行REITs后變成通過持有REITs份額體現。如果發行人自持的并未實際轉讓給市場投資者的權益部分，也要繳納企業所得稅，既不符合業務本質，也增加了發行人的稅收負擔。本次“REITs稅收3號文”明確規定“對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。”這就解除了發行人稅負過重的顧慮，也符合REITs業務本質。此外，考慮到原始權益人可能通過二級市場買賣REITs份額，增持部分與原始持有部分產生混同，因此“REITs稅收3號文”還規定按照“先進先出”原則認定優先處置戰略配售份額。
三、雖未涉及REITs運營和分配等環節的稅收優惠，但足以對公募REITs市場產生積極重大影響
“REITs稅收3號文”第三條明確“對基礎設施REITs運營、分配等環節涉及的稅收，按現行稅收法律法規的規定執行。”雖然本次發文不涉及REITs運營和分配等環節的稅收支持，但這也會對我國基礎設施公募REITs發展產生積極重大的影響，主要體現在：
(一)重點解決REITs資產供給端稅收問題
自2021年6月公募REITs上市發行以來，市場對公募REITs的認可度越來越高，投資者均期待更多基礎設施類資產上市發行，以實現大類資產配置需求。近期REITs漲幅屢創新高就說明目前市場供需關系的緊張程度，因此當前公募REITs市場擴容就是重中之重。本次“REITs稅收3號文”的發布，重點解決公募REITs設立階段，資產劃轉重組以及股權轉讓時的稅收問題，這將大大鼓勵資產持有方拿出資產進行REITs，增加整個REITs市場供給，緩解目前市場供需失衡程度。
(二)明確稅收支持，助力公募REITs發行提速
公募REITs既然是資產的IPO，那就會涉及資產重組，其中涉及資產權益轉移、重新估值定價、股權轉讓交割等一系列問題，這些操作也涉及稅收政策。由于公募REITs是國內資本市場創新產品，稅務處理對于各地稅務機關來說，也是新事物。如果沒有全國統一的稅收政策，各地稅務機關在執行時還要論證和研究，這必然會耗時耗力。本次“REITs稅收3號文”的發布，在全國范圍內明確了REITs設立階段的稅收政策，各地稅務機關執行有依據，這將節省各方溝通成本，大大提高REITs推進速度。
(三)提升REITs市場信心
雖然本次“REITs稅收3號文”并未提出對項目公司運營階段的所得稅實現稅收中性，但根據我國過往REITs實踐，已經通過“股債比優化設計”和“反向吸收合并”等操作實現了項目公司運營現金流最大限度向投資者分配。而對原始權益人資產重組時“特殊性稅務處理”的明確，以及自持部分企業所得稅的遞延優惠，才是鼓勵發行人拿出資產進行公募REITs的重點。而此次財政部、稅務總局的發文，是從稅收角度支持公募REITs發展的開端，這將大大提升REITs市場信心。
風險提示：1、本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料和合作客戶的研究成果，但作者對這些信息的準確性和完整性不作任何保證，也不保證本報告所包含的信息或建議在本報告發出后不會發生任何變更，且本報告僅反映發布時的資料、觀點和預測，可能在隨后會作出調整。2、本報告中的資料、觀點和預測等僅供參考，在任何時候均不構成對任何人的投資建議。市場有風險，投資需謹慎。