房地產企業是我國重點納稅企業，對于拉動地區經濟發展發揮著重要作用。但近年來，國家為了調控房地產市場，針對房地產行業出臺了一系列稅收政策。在加強市場交易管控的過程中，由于開發項目涉稅種類較多、稅務成本較高，因此，房地產企業歷來都是稅務機關稽查的重點。為了合法控制納稅成本、降低稅務管理風險，逐步完善稅務管理體系尤為重要。本文以房地產開發企業為例，分析稅務管理工作中存在的難題，并提出針對性的改進建議。
一、房地產企業稅務管理存在的難題
(一)稅務管理體系有待健全
從管理意識層面來說，房地產開發企業普遍存在著風險意識淡薄、危機驅動意識不強等問題。尤其在稅收政策不斷改革的當下，如果企業對重點涉稅環節缺乏監管，不僅會增加不必要的納稅成本，還可能會給企業帶來訴訟風險。例如：房地產企業在簽訂材料合同、施工合同以前，對合同的風險評估往往以法務部門意見為主，財務部門與稅務部門參與較少，沒有考慮到增值稅稅率變化對項目成本的影響，則會影響企業的成本與效益。從管理組織層面來說，部分房地產開發企業的稅務管理工作由財務部門兼任，而財務會計的主要職能是會計核算、報表編制、財務報銷等。財務會計人員對稅務管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財務部門與業務部門存在知識壁壘，稅務籌劃方案的可操作性有待提升。
(二)票據管理環節缺乏控制
在國家實施“營改增”政策以后，各行各業都能夠享受到進項稅抵扣政策，但需要出具增值稅專用發票作為抵扣憑證，因此，票據管理將直接影響到企業的稅務管理水平。但在實踐過程中，部分房地產開發企業尚未將票據管理工作落實到崗位層面，也沒有針對不同類型的票據憑證進行分類管理。尤其在采購環節，無論是物質還是設備引進，都需要供應商開具專用發票。如果企業在選擇供應商的過程中，沒有考慮到供應商是否具備一般納稅人資質，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專用發票從業務部門流轉到財務部門，還需要經過信息核對、交易核實以及分類保管等工作。而房地產開發企業中，還存在著發票移交不及時、信息核對職能沒有履行到位等違規行為，在后期項目清算階段出現進項稅抵扣不足的問題，會直接造成企業稅務成本虛高。
(三)稅務管理人才短缺
對于房地產開發企業來說，由于經營項目的特殊性，在稅務籌劃階段，企業的計稅方式、征納方式、稅務籌劃風險點等工作也更加復雜，需要企業配備高素質的專業人才開展
稅務管理工作。但現狀是行業人才匱乏，而房地產企業缺乏完善的人才培養機制，稅務管理工作無法適應政策環境的要求;同時，企業的大部分稅務會計人員處于信息鏈的末端，對環境變化缺乏控制力，不能準確及時地掌握政策內容、了解稅務籌劃邊界，不僅會出現稅務管理操作不規范的問題，甚至還會給企業帶來稅務風險。
二、房開企業稅務管理優化對策
(一)對業務環節的稅務管理
1、項目開發階段。房地產企業在項目開發階段需要經過土地使用權轉讓、前期市場調研、施工方案規劃、施工項目立項報審、開工建設等環節，但前期準備階段涉及稅種不多，主要對開發項目的組織形式、開發模式等內容進行籌劃。具體來說，在項目組織形式選擇層面，房地產開發企業的下屬公司一般采取設置分公司或設置子公司的方式，有時候也針對開發項目直接成立項目部門。組織形式的差異化使得企業的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業針對開發項目設置了子公司，子公司可以承擔獨立納稅的職能，且后期項目轉讓也相對方便;如果企業針對開發項目設置了分公司，分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔納稅義務與納稅風險。但分公司與總公司的利潤與虧損可以進行互抵，且稅務機關對分公司監管相對寬松。在項目開發模式選擇層面，房地產企業的開發建設形式包括自行開發、合作開發、房屋代建等。此外，依據稅收政策相關規定，現行的房地產企業在委托他人代建房屋項目中，代建房在竣工結算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產開發企業選擇定向開發模式，可以充分享受這一項稅收優惠政策。
2、項目建設階段。由于大部分房地產開發項目建設周期較長，涉及成本內容和可扣除項目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購環節和分包環節。一方面，在引進物資的過程中，供應商資質評價指標除了要考慮產品質量、產品價格、供貨時間等基本內容，還要確定供應商的納稅資質，即是否具備開具增值稅專用發票的能力，確保采購環節的成本費用可以在后期計入進項稅抵扣范疇之內。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過程中，要確定合同主體、審查合同內容，注意納稅人身份、單位業務、計價方式等重要信息，并確定單位報價是固定報價還是據實結算，付款周期與工程施工進度是否一致等問題，確保合同條款設計符合稅收籌劃的要求。
3、項目銷售階段。房地產企業在對已經建成的房產進行銷售時，主要的交易方式包括銷售、持有和出租。在銷售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業的稅務管理工作應當從以下幾個方面展開：其一，合理設置銷售價格。房產銷售價格將直接影響到企業的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計稅方式采取超率累進稅的計稅方式，因此銷售價格制定要考慮到價格臨界點對稅務成本的影響。例如：稅法規定，普通住宅增值率不超過20%的情況下，可以享受免除土地增值稅的優惠政策。房地產企業可以以20%作為銷售定價的臨界點，合理設置普通住宅的銷售價格。其二，合理選擇銷售方式。例如：對精裝房和毛坯房交易進行籌劃，企業可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷售價格作為銷售收入，企業只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠為企業節省稅務成本。其三，確定合適的促銷活動。稅法規定，企業在采取與“買一贈一”相似的促銷手段開展銷售活動時，可以將產品的總銷售額按照其公允價值的比例進行分攤，并以此作為銷售收入確認?；谶@一政策，企業可以選擇“買房贈裝修”的促銷方式，控制房產的銷售定價，但向客戶收取一定的裝修費用。而房產售價計入土地增值稅時所適用的增值稅率級次相對較低，甚至可以適應于不超過20%的免稅政策，能夠有效達到節稅的目的。
4、項目清算階段。在工程項目竣工結算以后，房地產開發企業需要對項目開發階段的成本內容進行歸集，進行土地增值稅清算。在這一過程中，由于建設階段所涉及的成本費用與扣除項目較多，企業需要充分掌握土地增值稅相關的稅收政策，將經營活動中的成本費用細化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個部分。企業要注意可扣除項目包括土地使用費用、土地開發成本費用、新建房及配套設施費用、舊房及建筑物評估價格、與房地產轉讓相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目等。在計算過程中，房地產企業還要注意區分房地產開發成本和房地產開發費用，對項目開發直接相關的成本要素進行列支，并合理歸集開發費用，基于土地增值稅相關政策開展籌劃工作。
(二)對企業層面的稅務管理
逐步完善稅務管理體系。一方面，房地產開發企業應當充分了解當前稅收環境政策對企業經營效益的影響，從管理理念轉變入手，企業管理層人員可以采取下發文件、組織宣傳等方式，要求業務部門配合稅務管理工作，加強對重點涉稅環節的監督;同時，針對稅務管理工作制定標準化的操作規范與流程，制度內容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報流程、稅務籌劃方案匯報制度、關鍵作業流程監管制度、發票管理制度等，為稅務管理工作提供制度依據。另一方面，房地產企業應當在財務部門中設置獨立的稅務管理小組，專門負責稅務工作，主要職能涵蓋稅務咨詢、稅務籌劃、納稅申報材料管理、聯系稅務機關等，并建立快速反應機制，主要應對突發稅務事件或稅務機關的稽查。當然，稅務管理工作與業務活動聯系較為解密，企業還應當調動業務部門的參與積極性，要求稅務管理小組與業務部門要加強日常溝通，及時了解一些業務活動的信息，打破知識壁壘，共同制定稅務籌劃方案。通過逐步完善稅務管理體系，能夠提升管理層到執行層對稅務管理工作的重視程度，也能夠確保稅務籌劃方案的可操作性，對于企業全面提升稅務管理水平發揮著重要作用。
加強發票與檔案的管理工作。加強發票與檔案管理將直接影響企業稅務管理工作的有效性。因此，在“營改增”政策環境下，房地產企業應當重視對增值稅發票的管理工作。除了合理選擇供應商以外，還需要對增值稅專用發票的日常管理工作進行明確規定。例如：當采購活動進入質檢入庫環節以后，業務部門必須要及時將增值稅專用發票轉交給稅務管理小組，由稅務會計人員對發票上的交易信息和發票的真實性進行二次核實，并與普通發票進行區別管理。另外，房地產企業的稅務檔案包括稅收政策、專用發票、項目合同、財務報銷憑證、稅務文書等。在管理過程中，房地產企業應當針對涉稅檔案管理設置專業崗位，關注檔案信息的動態變化，并結合檔案信息確定企業業務的涉稅風險點和風險發生概率，納入風險庫當中，為稅務風險管理工作提供信息支持。
配備高素質的管理人才。針對稅務管理人才資源匱乏的問題，房地產企業需要在內部建立人才培養機制，以稅收政策解讀為主題，定期開展培訓活動和研討會議，要求稅務會計人員充分掌握現行的稅收政策內容，并了解供應鏈上下游行業的稅收政策變化情況。在此基礎上，通過日常考核、人員激勵等方式，調動稅務會計人員的學習積極性，不斷提升稅務管理水平。此外，房地產企業也可以引入第三方會計機構，參與稅務籌劃工作，并為企業稅務管理提供更專業的建議。
綜上所述，在我國稅制改革不斷推進的當下，稅務杠桿調節必然會影響到房地產企業的經營與管理。因此，房地產開發企業應當重視稅務管理工作，基于稅務管理現狀與存在的問題，分別從業務層面和企業層面開展稅務管理工作，充分利用稅收政策實現降本增效，全面提升企業的管理水平。
2008年12月的解析——淺談房地產開發業稅收管理的難點及對策
近年來，全國各地房地產開發業已成為促進地方經濟發展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產業自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：
一、房地產業稅收管理的難點
(一)納稅主體認定難。
政府因經營城市的需要，對商業用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設進度，政府要求多地段限期開工建設，種種政策導致了“先上車、后買票”的行為發生。即許多地區的工程開工了，但國土部門的批復還沒辦理。加之競標來的土地采取轉包或分包的形式開發，這就為稅務機關對銷售不動產行為的納稅主體的認定設計了障礙。
(二)政策不清界定難。
從現行稅收制度看，涉及房地產業的各項制度不夠規范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務不超過12個月的，可按約定的價款結算或在合同完工之日確認收入的實現;持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。但在實踐中很難區分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權，按相關部門規劃建設商住房，然后均分使用權。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現偏差。
(三)控管不力征管難。
由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節，負責稅源的只管申報，負責征收的只管征收，負責稽查的只管稽查;由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學性、針對性，稽查環節缺乏系統的分析或反饋。加之從事房地產開發業除預收款外，工程結束尚有不動產待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。
(四)帳務不全核算難。
隨著企業改制的不斷推進，民營經濟已成為經濟發展的主流。而房地產開發企業很大程度上已成為靠企業“資質”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發。“賣房合同無公正、收款白條無發票、降價少收無實證”的現象極為普遍。加之房地產開發項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結轉。有的企業采取虛轉成本或不及時結轉銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性;還有的企業則以收據支付的形式，預付施工企業工程款，造成帳務不全，核算不實。這些都給房地產業稅收管理帶來了新的挑戰。
(五)行政干預執法難。
我國稅法規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;我國刑法規定，偷稅數額1萬元以上偷稅金額占應納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務機關給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設進程中(含招商引資)，稅務機關對房地產開發業納稅人這類問題不用說移送司法機關追究刑事責任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執行到位。
二、房地產業稅收管理的對策
(一)強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產業政策性、業務性強的特點，要求稅務管理部門應加強對房地產業稅收政策的專題輔導，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規。
(二)強化控管力度，將納稅信用等級列為開發資質的重要指數。加強對房地產開發業實施源頭控管，從資格的審定、到競標的過程、以及控管房地產開發市場的準入等，將納稅信用情況作為重要參照指數，從而促進從事房地產開發業納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產開發業稅收及時足額入庫。
(三)強化協作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產開發業涉及到眾多部門的監督與管理。如在工商部門辦理營業執照;城建部門辦理資質證書;土地部門辦理土地使用證;規劃部門辦理項目規劃許可證;房管部門辦理房屋產權證;財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產開發業稅收征管質量。
(四)強化稽查力度，堅決打擊房地產開發業偷逃稅行為。要結合房地產開發業的特點，對房地產開發業的全過程實施檢查，要隨時掌握納稅人的基本經營情況，財務核算方法以及日常證據鏈的收集。實地核查時依法定程序實施限期整改，確定計稅依據時采取逐戶調查與中介評估相結合。要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預期風險和機會成本，特別是對屢查屢犯的房地產開發業納稅人，該移送司法機關的決不姑息遷就，為房地產開發市場營造一個公平和諧的稅收法制環境。