當新租賃準則遇上小型微利企業
近日，好些同行與小編討論新租賃準則的執行問題。
主要可總結為三個問題：
1、執行新租賃準則，影響企業不再屬于小型微利企業怎么辦?
2、新租賃準則太麻煩了，改為執行《小企業會計準則》可以嗎?
3、不確認使用權資產可以嗎?
企業會計準則第21號——租賃(2018修訂)
一、在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2019年1月1日起施行;其他執行企業會計準則的企業自2021年1月1日起施行。
資產超5000萬了，小微企業優惠怎么辦?
新租賃準則是2018年修訂的，按執行要求，絕大部分企業都是在2021年才開始執行。然而，在實際中工作中，直到現在，大部分中小型企業的會計人員，并沒有按照新租賃準則進行會計處理。
隨著年末的到來，會計師事務所的審計工作即將開展，會計師提醒執行《企業會計準則》的企業，將按照新租賃準則的要求，對財務報表進行調整。
資產科目，將增加“使用權資產”，負債科目，將增加“租賃負債”。
如果企業有大型資產的經營租賃、長期的經營租賃，例如租期較長的廠房租賃，大型設備租賃。資產負債表上將增大一項比較大的“使用權資產”。
部分小型企業選擇不執行《小企業會計準則》，而是執行《企業會計準則》，如果資產接近5000萬，執行新租賃準則將導致資產超過5000萬。
超過5000萬，將不能再享受小微企業的所得稅優惠政策。
有的企業會計認為：
資產是否超過5000萬，判斷的依據是企業的財務報表，只要報表不超過5000萬就可以了。而稅務機關的申報系統中，會計政策是可以改變選擇的，而稅務機關平時也沒有特別關注企業的會計政策變更。因此，企業可以選擇不再執行《企業會計準則》，執行《小企業會計準則》，并按小企業會計準則上傳報表則可。
理由：
都是同一個企業，是否可以享受稅收優惠，不應該因為會計政策變化而區別對待。
如果執行《小企業會計準則》，資產核算低于5000萬，屬于小微企業，可以享受企業所得稅優惠。
執行新租賃準則前，資產核算也低于5000萬，也能享受優惠。
僅僅是因為要求執行新租賃準則，導致資產核算超過5000萬，就不能享受優惠了嗎?企業還是那個企業，資產還是原來的資產，經營還是原來的經營。卻因為會計政策的修訂而影響稅收優惠的享受嗎?
好像也挺有道理。
但是，原來執行《企業會計準則》的企業，可以執行《小企業會計準則》嗎?
改為執行《小企業會計準則》可以嗎?
許多執行《企業會計準則》的小企業，會計人員非常不愿意執行新租賃準則，原因有三個：
1、可能導致資產超過5000萬了;
2、新租賃準則的核算太麻煩了，會計判斷因素又多;
3、經營租賃的資產也要計提折舊，與稅法的規定不一致，每年都要滾動進行納稅調整，太麻煩了。
不僅是企業的會計如此認為，部分進行審計的會計師事務所也這樣認為。
怎樣才可以不執行新租賃準則呢?
放棄執行《企業會計準則》，選擇執行《小企業會計準則》
可以嗎?
不可以!
《小企業會計準則》
第四條......
(四)已執行《企業會計準則》的上市公司、大中型企業和小企業，不得轉為執行本準則。
同樣，改為執行《企業會計制度》也是不可以的。
因此，如果企業改為執行《小企業會計準則》，是違反會計核算規定的。
依據一份不合規的會計報表，作為小微企業的依據，享受稅收優惠，可以嗎?
同樣，會計師事務所對以《小企業會計準則》為基礎編制的會計報表，出具無保留意見審計報告，可以嗎?
不確認使用權資產可以嗎?
既然必須繼續執行《企業會計準則》，那就必須執行新租賃準則。
能否采取迂回戰術，不確認使用權資產呢?只要不確認使用權資產，會計核算就跟原來差不多了。
依據準則，短期租賃可以不確認使用資產權資產。
企業會計準則第21號——租賃(2018修訂)
第三十條短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃。
包含購買選擇權的租賃不屬于短期租賃。
第三十二條對于短期租賃和低價值資產租賃，承租人可以選擇不確認使用權資產和租賃負債。
于是，有財務人員提出：
能否只簽訂一年內的合同，每年簽一次。合同中，沒有選擇購買權，沒有續租期約定。
那就只能認定為短期租賃了吧?可以不確認使用權資產了吧?
請看財政部企業會計準則實施問答：
問：承租人與出租人簽訂租賃期為1年的租賃合同，能否簡單認定該租賃為短期租賃?
答：根據租賃準則第十五條并參考相關應用指南，租賃期是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間，同時還應包括合理確定承租人將行使續租選擇權的期間和不行使終止租賃選擇權的期間。在租賃期開始日，企業應當考慮對承租人行使續租選擇權或不行使終止租賃選擇權帶來經濟利益的所有相關事實和情況，包括自租賃期開始日至選擇權行使日之間的事實和情況的預期變化。例如，承租人進行或預期進行的重大租賃資產改良在可行使相關選擇權時預期能為承租人帶來的重大經濟利益、租賃資產對承租人運營的重要程度、與終止租賃相關的成本等。
因此，當承租人與出租人簽訂租賃期為1年的租賃合同時，不能簡單認為該租賃的租賃期為1年，而應當基于所有相關事實和情況判斷可強制執行合同的期間以及是否存在實質續租、終止等選擇權以合理確定租賃期。如果歷史上承租人與出租人之間存在逐年續簽的慣例，或者承租人與出租人互為關聯方，尤其應當謹慎確定租賃期。
企業在考慮所有相關事實和情況后確定租賃期為1年的，其他會計估計應與此一致。例如，與該租賃相關的租賃資產改良支出、初始直接費用等應當在1年內以直線法或其他系統合理的方法進行攤銷。
發布日期:2021年06月10日
企業的會計想“創造條件”、構建交易以滿足短期的豁免條件。
明明是租賃期較長的合同，故意改為一年一簽。合同不寫續租期，沒有購買選擇權，從而理所當然的說，租賃期只能確認一年。
如果出租人是關聯方，可能互相配合簽訂租賃合同。
如果出租人不是關聯方，則有可能是虛假合同，或者陰陽合同。
會計核算要求“實質重于形式”
因此，財政部的實施問答要求：應當基于所有相關事實和情況判斷可強制執行合同的期間以及是否存在實質續租、終止等選擇權以合理確定租賃期。如果歷史上承租人與出租人之間存在逐年續簽的慣例，或者承租人與出租人互為關聯方，尤其應當謹慎確定租賃期。
同樣，作為注冊會計師，提供審計服務時，如果認可企業的短期租賃，不確認使用權資產，也應當考慮排除上述可能，證明已經盡到了職業謹慎。
2020年1月的解析——當新租賃準則遇上小型微利企業會有影響？
各位水友大家好，歡迎來到木水吹稅時間！
擴大范圍的小型微利企業所得稅優惠已經實施了一年了，各位水友該享受的也“盡量”去享受了吧。本期木水并不是專門分享小微企業的所得稅優惠，而是想談一談一個新的會計準則——租賃。
財政部規定，新的租賃準則，具體的實施范圍和時間為，在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業自2019年1月1日起實施，以避免出現境內外報表會計準則適用差異。
對于其他執行企業會計準則的企業(包括A股上市公司)，自2021年1月1日起實施，以為其留出充足準備時間，總結借鑒境外上市企業執行新租賃準則的經驗，確保準則實施質量。
也就是說，適用企業會計準則的企業，在2021年1月1日起就要實施新租賃準則了。
那么這個準則，對稅務處理有什么影響呢？木水不是一直吹稅的嗎？什么時候改吹會計了？木水當然不會無的放矢啊，如果不影響稅務處理的，木水說來干嘛呢？
新租賃準則木水認為最大的影響之一，就是對小型微利企業的判定，而這直接影響企業的所得稅稅費負擔的。
我們先回顧一下小型微企業的標準吧。
法條速遞
《關于實施小型微利企業普惠性所得稅減免政策有關問題的公告》第二條：“本公告所稱小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。”
影響就出在資產總額這個規定上，資產總額這個指標，是按照全年季度平均值計算的，而季度平均值，則是按照每個季度的季初和季末的資產負債表上的資產總額數確定的。
那么今天的主角就來了，新租賃準則。尤其是對于承租方，影響會比較大。
在舊準則下，承租方以經營租賃方式租入不動產或重大生產設備用于經營，本來是屬于“輕資產”模式經營，經營租入的資產是不會反映在資產負債表中的，這樣，資產總額就一般比較不容易超過5000萬元的限額，其他條件符合的話，可以享受到小微企業的所得稅優惠的。但如果執行了新租賃準則，就不一樣了，會由原來報表上的“輕資產”模式，變為“重資產”模式。為什么？我們看看新租賃準則對承租人的規定。
準則速遞
《企業會計準則第21號——租賃》第十四條第一款：“在租賃期開始日，承租人應當對租賃確認使用權資產和租賃負債，應用本準則第三章第三節進行簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃除外。”
第五十三條第一款：“承租人應當在資產負債表中單獨列示使用權資產和租賃負債。其中，租賃負債通常分別非流動負債和一年內到期的非流動負債列示。”
解釋
在新租賃準則下，只要承租人租入了資產，且不符合簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃情形的，不論是否融資租賃，均要確認使用權資產并在報表中單獨列報。在舊準則下，由于經營租入的資產和負債均不在報表中列報，只是在附注中披露，這樣對債權人直接利用報表列報的信息進行償債能力指標的測算會有影響，尤其是對于存在大量租賃的“輕資產”模式企業，其表外對償債能力的影響因素太大，所以債權人無法通過列報的信息計算的指標精確評估其償債能力，造成決策失誤。所以，新準則下，要求無論什么性質的租賃，承租人均應將租賃確認使用權資產和租賃負債，并在報表中單獨列報，這樣能向報表使用者提供更全面的信息，有利于債權人或潛在債權人作出經營決策。
但是，問題又來了，根據稅法規定，小微企業的指標是以資產總額來確定是否符合條件之一的，如果企業執行了新準則，那么報表上的資產總額就會多了一項使用權資產項目，直接增加了資產總額，有可能讓企業超過了資產總額的指標的。這種情形，對于做“二房東”的商業(物業)管理公司影響尤其大。
眾所周知，很多商業地產公司，都會配套自己的物業管理或者商業管理公司，用于對自有物業出租、提供物業服務、安保等的業務。而由于大家都懂的原因，一般商業地產公司是不會直接對商戶出租物業的，而是先打包整體出租給旗下的商業(物業)管理公司，然后再由商業(物業)管理公司對外出租給商戶。
舉個栗子
例好人有限公司是一家境內的商業地產開發公司，持有某一線城市某地標商場用于經營，好人有限公司下屬一家全資子公司好極商管公司，好極商管公司向好人有限公司整體承租商場，對外轉租給商戶賺取租金差價，并向商戶提供物業管理、商場清潔、安保等服務。而且為了保持承租價格的穩定并兼顧市場的變化，好人有限公司與好極商管公司每隔三年重新簽署一次租賃合同并確定新的租賃金額。
在舊準則下，由于這是經營租賃，好極商管公司在報表上并未列報與租賃相關的資產和負債，屬于輕資產企業，只要能夠把控得好，全年季度平均資產總額是可以不超過5000萬元的，如果其他指標都符合小微企業的條件，那么好極商管公司是很可能可以享受小微企業所得稅優惠的。
但是，新準則下，承租人必須在賬上確認租賃的使用權資產和租賃負債，并在報表上單獨列報，除非屬于短期租賃或者低價值資產租賃。根據上例中的情形，每次租賃期限均為三年，超過12個月，所以不可能是短期租賃。而且新準則明確規定，用于轉租的，原租賃不屬于低價值資產租賃。所以好極商管公司應當確認該筆使用權資產并在報表中列報。而眾所周知，對于一線城市地標商業物業的租金不會低到哪里去，而租賃應付款額又是租賃資產賬面價值的重要組成部分，所以好極商管公司在新準則下確認和列報的使用權資產可能金額會比較重大，極有可能會造成其全年季度平均資產總額就超過了5000萬元，從而無法享受小微企業的所得稅優惠。
可能有水友會說，那我壓低這個租金，使得使用權資產金額不重大不就行了？一線城市地標商業物業對價出租的公允價值一般都比較高的，如果這個內部租賃的租金太低，首先會被稅務機關認為這關聯企業之間的交易價格明顯偏低且沒有合理商業目的，沒有按照獨立交易原則進行，本身就存在被調整的風險；其次，如果承租和轉租的租金金額相差太大，那么好極商管公司本身的應納稅所得額就會大大超過300萬元，也無法享受小微企業所得稅優惠啊。
所以說，新租賃準則的執行，不但會影響會計核算，如果稅務總局沒有相應調整小微企業指標的計算方法，那么還會影響到某些企業是否能享受小微企業所得稅優惠政策的，這可是實實在在的影響稅費負擔的哦。