2021年8月份，一位上海市民在微信上曬出其收到的《上海市個人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》，致使一時間，關(guān)于“上海個人住房房產(chǎn)稅正式開征!上海稅務(wù)局發(fā)文通知!稅率：4‰，6‰!”的消息在社交平臺上瘋傳。但事實上，上海早在2011年就已經(jīng)開始試點開征房產(chǎn)稅，2021年初僅是出臺了延續(xù)已經(jīng)執(zhí)行到期的試行政策而已，具體政策導(dǎo)向也并沒有重大變化。
不過這也一下子也催熱了大家對于房產(chǎn)稅的熱度，一時間與房產(chǎn)稅相關(guān)的問題也接踵而來，下面我們跟大家探討和分析一下客戶咨詢的如下問題：出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費(fèi)用是否計征房產(chǎn)稅?
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第三條規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”但對于出租方在執(zhí)行租賃合同過程中向承租方收取的罰款和違約金等價外費(fèi)用，是否需要并入租金收入總額計征房產(chǎn)稅，目前不管是國家稅務(wù)總局還是地方稅務(wù)局均沒有出具正式的稅收文件進(jìn)行明確，在理論界和實務(wù)界的稅務(wù)專家針對該問題也存在不同的聲音：
一種觀點認(rèn)為：不需要繳納房產(chǎn)稅
此種觀點認(rèn)為，出租的房產(chǎn)，是以租金收入為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。而出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費(fèi)用，并非是與房屋出租直接相關(guān)，而是基于對方違約而取得的賠償，故認(rèn)為違約金并不屬于租賃合同中約定的租金收入，所以不用繳納房產(chǎn)稅。目前福建省稅務(wù)局曾在2019年9月25日回復(fù)納稅人問題時支持此種觀點：
問題內(nèi)容：您好，收取承租方提前終止合同違約金，違約金部分是否要繳納房產(chǎn)稅?謝謝。
答復(fù)內(nèi)容：國家稅務(wù)總局福建省12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：
尊敬的納稅人您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：違約金不屬于租金收入，不需要繳納房產(chǎn)稅。
文件依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第三條規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”
另一種觀點認(rèn)為：需要計算繳納房產(chǎn)稅
此種觀點認(rèn)為，房屋租金應(yīng)包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。而出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費(fèi)用，屬于房屋租金收入的組成部分，故該項違約金應(yīng)并入租金收入總額作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)計算繳納房產(chǎn)稅。目前廈門市稅務(wù)局明確支持此種觀點(廈門市稅務(wù)局近期曾分別于2021-04-16、2020-09-29、2020-05-14三次回復(fù)納稅人問題時支持此種觀點)。
問題內(nèi)容：收到承租方延遲支付租金及物業(yè)費(fèi)給付的滯納金，是否需要作為房產(chǎn)稅從租計征的計稅依據(jù)，申報繳納房產(chǎn)稅?
答復(fù)機(jī)構(gòu)：廈門市稅務(wù)局
答復(fù)時間：2020-05-14
答復(fù)內(nèi)容：
國家稅務(wù)總局廈門市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：
尊敬的納稅人(扣繳義務(wù)人、繳費(fèi)人)您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條、《福建省房產(chǎn)稅實施細(xì)則》第七條第(三)款的規(guī)定，房屋租金包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。
因此，因客戶違約向客戶收取的違約金，應(yīng)作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，計算繳納房產(chǎn)稅。若合同約定租金不包含物業(yè)費(fèi)，因延遲支付物業(yè)費(fèi)而收取的滯納金，則不屬于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
綜合上述兩種觀點來看，雙方爭議的焦點在于是否應(yīng)將價外費(fèi)用確認(rèn)為租金收入的認(rèn)識差異。
那下面我們來看看企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定：《企業(yè)會計準(zhǔn)則附錄—會計科目和主要賬務(wù)處理》中對于“營業(yè)外收入”科目核算內(nèi)容顯示其主要包括非流動資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈利得等。并沒有再參考以前《企業(yè)會計制度》的規(guī)定將罰款凈收入計入“營業(yè)外收入”科目核算。
而根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第三十七條規(guī)定：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用。同時根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部 國家稅務(wù)總局第50號令)第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱價外費(fèi)用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。
我們的觀點
結(jié)合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的核算規(guī)則、《增值稅暫行條例》關(guān)于價外費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定、罰款違約金等價外費(fèi)用的實質(zhì)內(nèi)容，以及相關(guān)稅務(wù)局的實操指引，我們認(rèn)為：如果收取的是與經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的違約金、賠償金等應(yīng)并入租金收入計繳增值稅的價外費(fèi)用，屬于租賃合同的銷售額，在會計上也應(yīng)根據(jù)其業(yè)務(wù)實質(zhì)同步計入“營業(yè)收入——租金收入”科目核算，同時該違約金、罰款等價外費(fèi)用也應(yīng)一并作為租賃合同的租金收入計繳房產(chǎn)稅，以達(dá)到賬面租金收入、增值稅收入和房產(chǎn)稅計各基數(shù)的一致。
當(dāng)然，如果租賃合同實際未執(zhí)行而收取的無需計繳增值稅的其他方面違約金，則不屬于租賃合同的銷售額，在會計上應(yīng)計入“營業(yè)外收入”科目核算，同時無需將該違約金、罰款等作為租金收入計繳房產(chǎn)稅。