2021年8月份，一位上海市民在微信上曬出其收到的《上海市個人住房房產稅認定通知書》，致使一時間，關于“上海個人住房房產稅正式開征!上海稅務局發文通知!稅率：4‰，6‰!”的消息在社交平臺上瘋傳。但事實上，上海早在2011年就已經開始試點開征房產稅，2021年初僅是出臺了延續已經執行到期的試行政策而已，具體政策導向也并沒有重大變化。
不過這也一下子也催熱了大家對于房產稅的熱度，一時間與房產稅相關的問題也接踵而來，下面我們跟大家探討和分析一下客戶咨詢的如下問題：出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費用是否計征房產稅?
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)第三條規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”但對于出租方在執行租賃合同過程中向承租方收取的罰款和違約金等價外費用，是否需要并入租金收入總額計征房產稅，目前不管是國家稅務總局還是地方稅務局均沒有出具正式的稅收文件進行明確，在理論界和實務界的稅務專家針對該問題也存在不同的聲音：
一種觀點認為：不需要繳納房產稅
此種觀點認為，出租的房產，是以租金收入為房產稅計稅依據。而出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費用，并非是與房屋出租直接相關，而是基于對方違約而取得的賠償，故認為違約金并不屬于租賃合同中約定的租金收入，所以不用繳納房產稅。目前福建省稅務局曾在2019年9月25日回復納稅人問題時支持此種觀點：
問題內容：您好，收取承租方提前終止合同違約金，違約金部分是否要繳納房產稅?謝謝。
答復內容：國家稅務總局福建省12366納稅服務中心答復：
尊敬的納稅人您好!您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：違約金不屬于租金收入，不需要繳納房產稅。
文件依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)第三條規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”
另一種觀點認為：需要計算繳納房產稅
此種觀點認為，房屋租金應包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。而出租方向承租方收取的罰款和違約金等價外費用，屬于房屋租金收入的組成部分，故該項違約金應并入租金收入總額作為房產稅的計稅依據計算繳納房產稅。目前廈門市稅務局明確支持此種觀點(廈門市稅務局近期曾分別于2021-04-16、2020-09-29、2020-05-14三次回復納稅人問題時支持此種觀點)。
問題內容：收到承租方延遲支付租金及物業費給付的滯納金，是否需要作為房產稅從租計征的計稅依據，申報繳納房產稅?
答復機構：廈門市稅務局
答復時間：2020-05-14
答復內容：
國家稅務總局廈門市12366納稅服務中心答復：
尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：
依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條、《福建省房產稅實施細則》第七條第(三)款的規定，房屋租金包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。
因此，因客戶違約向客戶收取的違約金，應作為房產稅的計稅依據，計算繳納房產稅。若合同約定租金不包含物業費，因延遲支付物業費而收取的滯納金，則不屬于房產稅的計稅依據。
綜合上述兩種觀點來看，雙方爭議的焦點在于是否應將價外費用確認為租金收入的認識差異。
那下面我們來看看企業會計準則的相關規定：《企業會計準則附錄—會計科目和主要賬務處理》中對于“營業外收入”科目核算內容顯示其主要包括非流動資產處置利得、非貨幣性資產交換利得、債務重組利得、政府補助、盤盈利得、捐贈利得等。并沒有再參考以前《企業會計制度》的規定將罰款凈收入計入“營業外收入”科目核算。
而根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第三十七條規定：銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。同時根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部 國家稅務總局第50號令)第十二條規定：條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
我們的觀點
結合《企業會計準則》的核算規則、《增值稅暫行條例》關于價外費用的相關規定、罰款違約金等價外費用的實質內容，以及相關稅務局的實操指引，我們認為：如果收取的是與經營業務直接相關的違約金、賠償金等應并入租金收入計繳增值稅的價外費用，屬于租賃合同的銷售額，在會計上也應根據其業務實質同步計入“營業收入——租金收入”科目核算，同時該違約金、罰款等價外費用也應一并作為租賃合同的租金收入計繳房產稅，以達到賬面租金收入、增值稅收入和房產稅計各基數的一致。
當然，如果租賃合同實際未執行而收取的無需計繳增值稅的其他方面違約金，則不屬于租賃合同的銷售額，在會計上應計入“營業外收入”科目核算，同時無需將該違約金、罰款等作為租金收入計繳房產稅。