一、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅費管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的取得國有土地使用權(quán)方式有兩種方式(出讓和轉(zhuǎn)讓)，其一是與政府自然資源部門通過簽訂出讓合同將國有土地使用權(quán)出讓房開企業(yè)；其二是與其他企業(yè)或自然人將取得的國有土地權(quán)進(jìn)行三通一平或者九通一平達(dá)投資后達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后，將國有土地使用轉(zhuǎn)讓給房開企業(yè)。在這兩種取得土地的過程中房開企業(yè)需要繳納的稅費種有：耕地占用稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
1、耕地占用稅
(1).自治區(qū)內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，是耕地占用稅的納稅人(解決誰繳稅問題)
(2)、耕地占用稅根據(jù)納稅人實際占用的耕地面積和適用稅額計稅，一次性征收。(怎么繳稅)
(3).稅額計算問題
應(yīng)納稅額=占用耕地、林地、草地和其他農(nóng)用地面積(公頃或畝)*20元/平方米(耕地占用稅法實施后單位稅額為22元/平方米)(請按當(dāng)?shù)剡m用稅率計算繳納耕地占用稅)
注意占地面積為公頃或畝的要換算成平方米。
(4).納稅義務(wù)發(fā)生時間為人民政府批準(zhǔn)占用耕地之日。獲準(zhǔn)占用耕地的納稅人，在30日內(nèi)向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。逾期不申報納稅的，從滯納之日起，按日加收應(yīng)納稅款5‰的滯納金。(啥時間繳稅)
(5).小微企業(yè)耕地占用稅優(yōu)惠政策
根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府印發(fā)<關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施>的通知》(內(nèi)黨發(fā)〔2018〕23號)小微企業(yè)在2019年1月1日-2021年12月31日期間購買耕地享受耕地占用稅應(yīng)納稅額減半征收的稅收優(yōu)惠政策。
2、契稅
(一)、計稅價格
1.以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
2.以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。
3.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費用。
(二)、 契稅稅率及應(yīng)納數(shù)額計算
內(nèi)蒙古自治區(qū)境內(nèi)的稅率為3%(請按當(dāng)?shù)剡m用稅率計算繳納)
應(yīng)納稅額計算公式=計稅依據(jù)×稅率
(三)、繳稅時間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其它具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天；納稅人因改變用途應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征或免征契稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
通俗的講就是簽訂土合同后10日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限繳納契稅。
注意：因政府退還或返還給企業(yè)的土地出讓金，不得因減免的出讓金而減免契稅。
內(nèi)蒙古契稅繳納時間的規(guī)定
自2017年11月1日起在我區(qū)行政區(qū)域內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人，應(yīng)向土地、房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅納稅申報，契稅納稅期限為自納稅義務(wù)發(fā)生之日起至納稅人依法辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前。(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅納稅期限的公告內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2017年第5號)
3、印花稅
企業(yè)與自然資源部門或其他企業(yè)、個人簽訂的土地出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同，需要按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”依萬分之五的稅率繳納印花稅
印花稅的繳納時間是企業(yè)簽訂合同的次月15日內(nèi)繳納。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅
(1).城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人及征稅范圍
在城市、旗縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和本辦法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅
(2).稅率和應(yīng)納稅額計算
2019年1月1日-2021年12月31日敖漢旗三類土地稅率為4元/平方米、鄉(xiāng)下鎮(zhèn)為2.4元/平方米、鄉(xiāng)政府所在地和自然村不征收土地使用稅。((請按按當(dāng)?shù)剡m用稅率計算繳納)
應(yīng)納稅額計算公式=應(yīng)稅土地面積×適用稅率
(3).稅款繳納時間：
城鎮(zhèn)土地使用稅按年征收，每半年繳納一次。具體繳納時間為每年5月和11月。注銷的納稅人，應(yīng)當(dāng)在注銷當(dāng)月繳清房產(chǎn)稅”
5、以國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地應(yīng)繳納的稅
轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)需要轉(zhuǎn)讓方向購買方提供增值稅專用發(fā)票(或普通發(fā)票)作為增值稅抵扣進(jìn)項稅和企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及的稅種有契稅、印花稅、取得后的應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、房地產(chǎn)建設(shè)階段稅費管理
(一)、印花稅
1、購銷合同。房地產(chǎn)公司采購材料、設(shè)備、機(jī)器時按購銷金額的萬分之三計算繳納印花稅。
2、加工承攬合同。按加工或承攬收入的萬分之五計算繳納印花稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言加工承攬合同范圍包括：公司發(fā)生的印刷費、媒體廣告、戶外廣告和印刷合同、與測試公司簽訂的合同、修理和修繕費及其電梯維修合同屬于加工承攬合同的范疇。
3、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同。按收取費用的萬分之五計算繳納。公司與勘察和設(shè)計單位簽訂的勘察合同、設(shè)計合同屬于建筑工程勘察設(shè)計合同。
4、建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬分之三計算繳納。包括建筑、安裝、裝飾、其他工程作業(yè)合同
5、財產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計算繳納。包括財產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險合同；財產(chǎn)租賃合同：包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等。
6、貨物運輸合同。按運輸費用的萬分之五計算繳納。
7、倉儲保管合同。按倉儲保管費用的千分之一計算繳納。
8、借款合同。按借款金額的萬分之零點五計算繳納。包括短期借款和長期借款合同。
9、財產(chǎn)保險合同。按取得的保險費收入的千分之一計算繳納。
10、技術(shù)合同。按所載金額的萬分之三計算繳納。只限于技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同按技術(shù)合同繳納印花稅。
11、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。以所載金額為計稅依據(jù)，稅率為萬分之五。包括財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)出讓合同、商品房銷售合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
12、營業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以"實收資本"與"資本公積"的合計金額為計稅依據(jù)，稅率萬分之五；其他營業(yè)賬簿，自2018年5月1日不在按件貼花五元，免征印花稅。
13、權(quán)利、許可證照。按件貼花五元。包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證
按照印花稅條例等相關(guān)規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計稅依據(jù)。合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。
印花稅繳納時間：實行匯總納稅的次月15日前匯總繳納，也可隨時貼花。
14、不繳納印花稅的常見合同有：
(1)服務(wù)類合同，一般的法律、法規(guī)、會計、審計等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。
(2)借款合同，企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個人之間借款合同不征。
(3)工程監(jiān)理和稅務(wù)代理合同，不屬于印花稅列舉合同不征。
(4)建筑工程招標(biāo)合同，工程造價咨詢合同。
(5)股權(quán)投資協(xié)議，不屬于印花稅列舉合同不征。
(6)環(huán)境檢測、消防檢測簽訂的合同。
(8)委托代理合同不需貼花(國稅發(fā)(1991)155)。
(9)電網(wǎng)與用戶之間的供用電合同(財稅(2006)162)。
(10)物業(yè)管理服務(wù)合同
(11)保安服務(wù)合同
(12)三方合同中的擔(dān)保人、鑒證人等非合同當(dāng)事人不貼印花。
(13)日常清潔綠化合同
(14)實際結(jié)算金額超過合同金額，不需補(bǔ)貼花。
(15)培訓(xùn)合同不屬于技術(shù)培訓(xùn)合同，不需貼花。
(16)房地產(chǎn)企業(yè)與房產(chǎn)營銷代理公司簽訂的《代理合同
(二)城鎮(zhèn)土地使用稅
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)期間應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的一般規(guī)定
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第74號)對此問題進(jìn)行了明確，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
因房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，因此從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠政策
(1).公租房建設(shè)土地使用稅優(yōu)惠政策
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知規(guī)定》(財稅〔2010〕88號)，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
(2). 廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地使用稅優(yōu)惠政策
《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知規(guī)定》)(財稅〔2008〕24號)，對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
(3).棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)土地使用稅的優(yōu)惠政策
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)
對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。
在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實施改造的住房。
三、房地產(chǎn)預(yù)售階段稅費管理
1、商品房預(yù)售的條件
商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號修改發(fā)布)第五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第一、簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同或房地產(chǎn)銷售合同印花稅
房地產(chǎn)開發(fā)公司取得預(yù)售許可證后與購房人《預(yù)售合同》或《房地產(chǎn)銷售合同》需要按照合同金額依照萬分之五的稅率一次性繳納印花稅。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的相關(guān)規(guī)定，自2007年1月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售合同由原先按照購銷合同改為按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
第二部分；房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售環(huán)節(jié)增值稅和附加稅費的預(yù)繳
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)范圍
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
2、征稅范圍
(1)銷售不動產(chǎn)屬于增值稅征稅項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；
銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。
建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。
構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》
(2)所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)，屬于在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十二條
(3)不征收增值稅項目
在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(二)項5
(4)視同銷售
單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，視同銷售服務(wù)不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定
3、增值稅預(yù)征率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(八)項第9點
(1)一般納稅人的預(yù)繳
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。
(2)小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅方式的增值稅預(yù)繳
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第八條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人接盤的老項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅(財政部稅務(wù)總局關(guān)于明確國有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告財政部 稅務(wù)總局公告2020年第2號)
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十九條、第二十條、第二十一條
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條、第十一條、第十二條)
4、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款的范圍
在企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。
誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款,銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。
銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。
5、預(yù)繳增值稅的申報：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》2份。國家稅務(wù)總局公告2018年第18號第二十六條
一般納稅人在申報《《增值稅預(yù)繳稅款表》的同時時還要辦理《增值稅納稅申報表》的申報。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)繳增值稅部分，應(yīng)準(zhǔn)確及時填報《增值稅納稅申報表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》。該部分預(yù)繳稅額允許抵減當(dāng)期的增值稅申報表主表中計算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，同時，當(dāng)期"應(yīng)抵減稅額"大于"應(yīng)納稅額"時,可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。另外，從報表設(shè)計的邏輯看，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報抵減預(yù)繳稅款時，不需要區(qū)分項目計算，但根據(jù)增值稅會計處理規(guī)定，不能抵繳，也就是說A項目應(yīng)交的增值稅不可以抵減B項目預(yù)繳稅款。
6、預(yù)繳稅款的賬務(wù)處理及何時抵繳未交增值稅
企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目。《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會〔2016〕22號)第二條第(七)項
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)項目預(yù)繳稅款可以抵減的時間是在項目納稅義務(wù)發(fā)生之后。納稅義務(wù)發(fā)生之前，該項目對應(yīng)的預(yù)繳稅款不能抵減，只有當(dāng)項目納稅義務(wù)發(fā)生了，項目對應(yīng)預(yù)繳稅款才予以抵減。
7、預(yù)收款發(fā)票(收據(jù))的開具
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，在總局沒有具體規(guī)定之前，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱房號并標(biāo)明“預(yù)收款(預(yù)收%)”字樣，數(shù)量單價可不填寫，備注欄中須詳細(xì)注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址、房款全款等相關(guān)信息。待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。
使用《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下的602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”開票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。開票次月按照3%的預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需進(jìn)行納稅申報。只填寫《預(yù)繳增值稅申報表》如果清卡不成功，在申報期去辦稅廳手工清卡。
8、未預(yù)繳增值稅的責(zé)任
納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的,或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,可以處二千元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可以處二千元以上一萬元以下的罰款。《稅收征管法》第六十二條
9、納稅人預(yù)繳增值稅的地點和納稅申報
未跨縣(市、區(qū))開發(fā)房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在機(jī)構(gòu)地預(yù)繳增值稅并辦理納稅申報。
跨縣(市、區(qū))開發(fā)房產(chǎn)，未在項目所在地辦理稅務(wù)登記的，應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
10、納稅人預(yù)繳增值稅應(yīng)注意的事項
納稅人選擇一般計稅方法的，預(yù)繳稅款時不得抵減支付的土地價款。
12、預(yù)售環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)視同銷售的會計處理
(1).收到預(yù)售款時：
借：銀行存款
貸：預(yù)收帳款
(2).預(yù)繳稅款時：
一般計稅方法下
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
一般納稅人選擇簡易計稅
借：應(yīng)交稅費——簡易計稅
貸：銀行存款
小規(guī)模納稅人
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅
貸：銀行存款
(3).待收入實現(xiàn)時：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅
13、預(yù)繳增值稅的同時也需預(yù)繳城建稅、教育費附加
法律依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人異地預(yù)繳增值稅有、關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加政策問題的通知》(財稅2016年74號)自2016年5月1日起執(zhí)行。
納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動產(chǎn)(適用范圍)
以預(yù)繳增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加
預(yù)繳的城建稅=預(yù)繳的增值稅稅額*預(yù)繳地城建稅的稅率
預(yù)繳的教育費附加=預(yù)繳的增值稅稅額*預(yù)繳地教育費附加的稅率
預(yù)繳增值稅的納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按機(jī)構(gòu)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。
14、 預(yù)繳地方教育附加的依據(jù)：《財政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知 》(財綜[2010]98號 )
二、統(tǒng)一地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)。地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個人(包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人)實際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費稅稅額的2%。已經(jīng)財政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的省份，應(yīng)將地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%，調(diào)整征收標(biāo)準(zhǔn)的方案由省級人民政府于2010年12月31日前報財政部審批。
預(yù)繳的地方教育附加=預(yù)繳的增值稅稅額*2%
15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款無水利建設(shè)基金基金繳納
根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府 內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)自治區(qū)水利建設(shè)基金籌集和使用管理實施細(xì)則的通知》(內(nèi)政發(fā)〔2012〕41號)第三條自治區(qū)水利建設(shè)基金的來源和征收標(biāo)準(zhǔn)。(三)凡有銷售收入或營業(yè)收入的企業(yè)、事業(yè)單位及個體經(jīng)營者，按上月銷售收入或營業(yè)收入的1‰計征，其中，銀行(含信用社)按上年利息收入的0.6‰計征；保險公司一年期以上返還本利的人身保險業(yè)務(wù)免征地方水利建設(shè)基金，其他按上年保費收入的0.6‰計征；各類信托投資公司、財務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)按上年業(yè)務(wù)收入的1‰計征。
按上述第(三)項征收的地方水利建設(shè)基金，可計入企業(yè)(單位)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入，在開發(fā)項目沒有交工前不結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)收入中，因此預(yù)售房款收入，不予征水利建設(shè)基金。
第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳
一、土地增值稅預(yù)征的相關(guān)法律依據(jù)
1、《財政部關(guān)于印發(fā)<中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則<的通知》(財法字[1995]6號)第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
2、《內(nèi)蒙古自治區(qū)財政廳、國家稅務(wù)局地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體規(guī)定的通知》(內(nèi)財稅字[1995]654號)二、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，各盟市可根據(jù)地區(qū)實際確定預(yù)征和不預(yù)征土地增值稅。對預(yù)征土地增值稅的可按5%以內(nèi)確定預(yù)征率，具體比例由各盟市自定；對不預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)在每次取得收入的七日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案。(各盟市自行確定土地增值稅預(yù)征率)
3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》(內(nèi)地稅字[2005]116號)自2005年1月1日起全區(qū)統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)征率。
4、《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知》(內(nèi)地稅字[2014]159號)一、關(guān)于土地增值稅清算方式的確定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。待企業(yè)達(dá)到清算條件后，應(yīng)采取查賬清算和核定征收清算兩種方式進(jìn)行。(一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目不予征土地增值稅，無法進(jìn)行土地增值稅清算)
二、內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)征土地增值稅中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)
1、房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅收入的確認(rèn)(一般規(guī)定)
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法>的通知》 “納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按照本辦法的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定(訂)金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入”。
2、以房抵債、以房抵息、以房換房、以房換地、房地產(chǎn)贈與行為也預(yù)繳土地增值稅
納稅人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房換房”、“以房換地”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”預(yù)繳土地增值稅。
“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務(wù)，以其所抵償?shù)膫鶆?wù)額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；
“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或借款利息，以其所抵償?shù)睦㈩~和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；
“以房換房”是指納稅人相互之間交換各自擁有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愋?地段、新舊程度)房地產(chǎn)的市場價格予以核定；
“以房換地”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償所占有土地的價值，以其所抵償占有土地的價值和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；納稅人將其開發(fā)的房地產(chǎn)贈與他人的，應(yīng)比照上款規(guī)定執(zhí)行。
三、預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率
1、《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)自2010年7月1日起，凡在我區(qū)開發(fā)建造商品房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按商品房銷售價格確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。銷售價格不超過3000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為1%；銷售價格超過3000元/m2至4000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；銷售價格超過4000元/m2至6000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為2.5%；銷售價格超過6000元/m2至8000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為4%；銷售價格超過8000元/m2以上的，土地增值稅預(yù)征率為6%
2、2016年2月15日-2018年12月31日土地增值稅預(yù)征率優(yōu)惠政策
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真落實“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù)有關(guān)稅費優(yōu)惠政策的通知》(內(nèi)地稅字[2016]136號 )“自2016年2月15日起，將普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上分別降低50%執(zhí)行(調(diào)整后預(yù)征率低于1%的按1%執(zhí)行)，進(jìn)一步減輕企業(yè)運行成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)降成本。調(diào)整后的預(yù)征率為：銷售價格不超過4000元/平方米的，土地增值稅預(yù)征率為1%；銷售價格超過4000元/平方米至6000元/平方米的，土地增值稅預(yù)征率為1.25%；銷售價格超過6000元/平方米至8000元/平方米的，土地增值稅預(yù)征率為2%；銷售價格超過8000元/平方米以上的，土地增值稅預(yù)征率為3%。《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字〔2010〕179號)規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率停止執(zhí)行”
3、2019年1月1日開始土地增值稅恢復(fù)到原預(yù)征率
《關(guān)于做好自治區(qū)人民政府土地增值稅預(yù)征優(yōu)惠政策到期后有關(guān)工作的通知》(內(nèi)稅財行便函【2018】8號)
自2019年1月1日土地增值稅按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)規(guī)定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，即商品房銷售價格不超過3000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為1%；銷售價格超過3000元/m2至4000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；銷售價格超過4000元/m2至6000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為2.5%；銷售價格超過6000元/m2至8000元/m2的，土地增值稅預(yù)征率為4%；銷售價格超過8000元/m2以上的，土地增值稅預(yù)征率為6%。
四、預(yù)征土地增值稅的計算公式和預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)確定
1、營改增前計算公式如下： 應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×預(yù)征率。
2、營改增后預(yù)繳土地增值稅的收入確認(rèn)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：
一般計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%或10%或9%)*土地增值稅預(yù)征率
簡易計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題： 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款【(預(yù)收款金額/(1+11%或10%或9%)*3%】
預(yù)征的土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款【(預(yù)收款金額/(1+11%或10%或9%)*3%】*土地增值稅預(yù)征率
這里的預(yù)征率按照每套房屋的不含稅價格計算
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目(開工日期在2016年5月1日后)，2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。
3、預(yù)繳土地增值稅的會計處理
沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元，則會計處理如下：
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 20
貸：銀行存款 20
待開發(fā)項目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：
借：稅金及附加 20
貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 20
五、未及時預(yù)繳土地增值稅加收滯納金
根據(jù)《財政部 、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題： 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
六、未足額預(yù)繳土地增值稅是否認(rèn)定為偷稅
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定；納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由省、自治區(qū)直轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。所以納稅人應(yīng)該按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報。預(yù)繳稅款，在清算之前并不能真實地反映納稅人的實際應(yīng)該繳納的稅款。所以，預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定納稅人應(yīng)該繳納的稅款。沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款，不認(rèn)定為偷稅行為。
七、未預(yù)繳土地增值稅是否給予處罰
如果納稅人在限期內(nèi)仍不預(yù)繳土地增值稅稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征收管理法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施追繳不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。
八、辦理項目登記是預(yù)征土地增值稅的前提
房地產(chǎn)企業(yè)納稅人辦理土地增值稅預(yù)征申報之前，先要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項目登記，否則無法辦理土地增值稅預(yù)征申報。
納稅人需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供所開發(fā)項目的《土地出讓合同》《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售情況等情況。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料經(jīng)調(diào)查核實確定后，將項目確定情況書面告知。(土地增值稅項目登記表見附件)
九、土地增值稅預(yù)征優(yōu)惠政策
1、經(jīng)濟(jì)適用房不予征土地增值稅
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》(內(nèi)地稅字[2005]116號)第四條 除經(jīng)濟(jì)適用住房不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均應(yīng)按本通知規(guī)定實行預(yù)征。經(jīng)濟(jì)適用住房是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T稅務(wù)部門審核后確認(rèn)。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。”
2、自2014年1月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房取得的收入暫不預(yù)征土地增值稅，項目竣工結(jié)算后進(jìn)行清算。
根據(jù)《關(guān)于保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房暫不預(yù)征土地增值稅的公告》(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2013年第5號)
保障性住房包括各級人民政府或指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等具有保障性質(zhì)的各類住房。
棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，房屋使用年限較長，使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目。改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實施改造的住房。
十、納稅地點
土地增值稅由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在的主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納。
十一、土地增值稅預(yù)繳的期限
納稅人應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的繳納“銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅”的納稅期限內(nèi)，同時申報繳納土地增值稅，并如實填報《土地增值稅申報表》，攜帶有關(guān)資料到主管地稅征收機(jī)關(guān)辦理土地增值稅申報預(yù)繳手續(xù)，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。(現(xiàn)在納稅人在繳納增值稅的同時繳納土地增值稅)
十二、納稅人開發(fā)多個項目應(yīng)按照項目做好《土地增值稅項目登記》，按項目分別申報預(yù)繳的土地增值稅，以保證土地增值稅清算退稅金額準(zhǔn)確無誤。
第四部分、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅預(yù)繳
1、未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計計稅毛利額的確認(rèn)
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
(2)、房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計計稅毛利率
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局(按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局、內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的公告》(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局公告2015年第5號)一、開發(fā)項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為8%；二、除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房外的其他開發(fā)項目，計稅毛利率如下：開發(fā)項目位于紅山區(qū)、松山區(qū)、元寶山區(qū)、以及新城區(qū)管理委員會規(guī)劃范圍內(nèi)的，計稅毛利率為16%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，計稅毛利率為12%。
本公告自2015年8月1日起施行。本公告施行之日前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)已銷售的未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率仍按原規(guī)定執(zhí)行。
3、未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅收入范圍
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理
第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。
企業(yè)收取誠意金、訂金、保證金、wip等款項，尚未取得預(yù)售許可證，無法簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》，因此，對企業(yè)通過誠意金等名義收取的款項，無須預(yù)繳企業(yè)所得稅。
4、預(yù)售收入為不含稅的收入的依據(jù)
依據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第63號)文件精神(自2017年12月29號廢止)，在企業(yè)所得稅尚未出臺營改增后銷售未完工產(chǎn)品收入確認(rèn)方法的情形下，“銷售未完工產(chǎn)品的收入”應(yīng)當(dāng)參照會計收入確認(rèn)方法確認(rèn)。
根據(jù)《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)規(guī)定，會計收入按增值稅適用稅率(一般計稅)或征收率(簡易計稅)進(jìn)行價稅分離。故房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品的所得稅收入，應(yīng)當(dāng)按適用稅率(或征收率)進(jìn)行價稅分離。
一般計稅方法情況下計稅收入=含稅收入/(1+11%或10%或9%的適用稅率)
簡易計稅方法下計稅收入=含稅收入/(1+5%的征收率)
5、預(yù)繳企業(yè)所得稅計算
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)》第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知》(國稅函[2009]34號)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實際利潤額預(yù)繳;按照月度或者季度的實際利潤額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。為確保稅款足額及時入庫，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)對納入當(dāng)?shù)刂攸c稅源管理的企業(yè)，原則上應(yīng)按照實際利潤額預(yù)繳方法征收企業(yè)所得稅。三、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理好企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳稅款入庫的關(guān)系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款(預(yù)繳數(shù)+匯算清繳數(shù))應(yīng)不少于70%。
月或(季)應(yīng)納稅所得額=會計利潤+(房地產(chǎn)公司銷售收入*預(yù)計計稅毛利率)-稅法尚未彌補(bǔ)的虧損月或(季)應(yīng)納稅企業(yè)所得稅稅額=【會計利潤+(房地產(chǎn)公司銷售收入*預(yù)計計稅毛利率)-稅法尚未彌補(bǔ)的虧損】*25%
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月(季)特定業(yè)務(wù)應(yīng)納稅所得額納稅申報表的變化
按照原填報口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入后，計算的會計利潤在預(yù)繳申報時要先全額納稅，其已按預(yù)計毛利計算預(yù)繳的稅款，只能在年度匯算清繳時抵減，預(yù)繳申報時不得作納稅調(diào)整。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂2018年版企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第23號)新填報口徑：“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報口徑調(diào)整為：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額填入此行。
本次調(diào)整后，取消了預(yù)計毛利額只能在年度匯繳時才能調(diào)整的規(guī)定，同時“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報數(shù)據(jù)不再強(qiáng)調(diào)不得小于本年上期申報金額。
新填報口徑意味著，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入后，可以按照實際利潤在預(yù)繳時對預(yù)計毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整。
7、按季度或按月預(yù)繳企業(yè)所得稅時，預(yù)繳的城建稅、教育費附加、地方教育附加、預(yù)繳的土地增值稅是否可以扣除？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表(A類，2018年版)〉等報表的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第26號)中
《A200000〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表(A類)〉填報說明》規(guī)定內(nèi)容：
《A200000表中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表(A類)》并沒有給出計算過程，是不是可以扣除銷售未完工產(chǎn)品實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅，且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的金額，按規(guī)定不允許在預(yù)征企業(yè)所得稅時扣除，但企業(yè)所得稅年度匯算清繳時可以扣除。
注意1：預(yù)收房款不符合收入確認(rèn)條件，按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅計算的稅金及附加、土地增值稅，不計入當(dāng)年的稅金及附加科目，要暫時保留在應(yīng)交稅費科目。所以會計核算中未將應(yīng)交稅費計入當(dāng)期損益的金額，在此欄填報。
注意2：如果會計核算中將應(yīng)交稅費已結(jié)轉(zhuǎn)到稅金及附加科目，計入當(dāng)期損益，則本行不填報，否則會造成稅金的重復(fù)扣除。
8、對尚未足額預(yù)繳企業(yè)所得稅是否定性為偷稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認(rèn)定問題的復(fù)函》(國稅函發(fā)[1996]8號)：廣東省稅收財務(wù)大檢查辦公室:你辦《關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認(rèn)定問題的請示》(粵稅財檢[1995]422號)收悉，經(jīng)研究，答復(fù)如下:
企業(yè)所得稅是采取“按年計算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳”的辦法征收的，預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。
企業(yè)的收入和費用列支要到企業(yè)的一個會計年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計算出來，平時在預(yù)繳中無論是采用按納稅期限的實際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。
因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理。
9、對未足額預(yù)繳的企業(yè)所得稅加收滯納金的規(guī)定
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知》(國稅函〔2009〕34號)第四條規(guī)定：“各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)一步加大監(jiān)督管理力度。對未按規(guī)定申報預(yù)繳企業(yè)所得稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”
《稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”因此，未按規(guī)定預(yù)繳季度所得稅，有滯納金。
10、企業(yè)所得稅預(yù)繳方式需要行政審批
納稅人根據(jù)情況自行選擇：“按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳”和“按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他方法預(yù)繳”兩種預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式屬于稅務(wù)行政許可事項，納稅人需要履行行政許可相關(guān)程序。
11、未預(yù)繳企業(yè)所得稅是否給予處罰
如果納稅人在限期內(nèi)仍不預(yù)繳土地增值稅稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征收管理法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施追繳不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。
12、 納稅地點
除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊地為納稅地點。
13、納稅期限
企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。
14、預(yù)交所得稅的賬務(wù)處理
預(yù)提所得稅時：
借：所得稅費用——當(dāng)期所得稅
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅
注：由于預(yù)收賬款已經(jīng)按照預(yù)計毛利率計算繳納了企業(yè)所得稅，所以負(fù)債計稅基礎(chǔ)(負(fù)債計稅基礎(chǔ)=負(fù)債的賬面價值減去未來期間計算應(yīng)納稅所得額時按照稅法規(guī)定可予抵扣的金額)是0，賬面價值大于計稅基礎(chǔ)，應(yīng)該確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。
待結(jié)轉(zhuǎn)收入時，相應(yīng)地將遞延所得稅資產(chǎn)轉(zhuǎn)入所得稅費用—遞延所得稅：
借：所得稅費用—遞延所得稅
貸：遞延所得稅資產(chǎn)
15、小微企業(yè)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策
(1).小微企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。
(2)小微企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算
自2019年1月1日至2021年12月31日，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
小型微利企業(yè)無論按查賬征收方式或核定征收方式繳納企業(yè)所得稅，均可享受上述優(yōu)惠政=
根據(jù)《國家稅務(wù)總局 關(guān)于實施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告 》(國家稅務(wù)總局公告2019年第2號)
(3)、內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委、人民政府對小微企業(yè)企業(yè)所得稅的更大優(yōu)惠
從2019年1月1日到2021年12月31日，執(zhí)行以下稅收政策：年應(yīng)納稅所得額低于100萬元(含100萬元)的小型微利企業(yè)免征企業(yè)所得稅地方分享部分。(內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委自治區(qū)人民政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》的通知)