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優化存量商品房的土地增值稅計算方式，建議制定全國統一的區分新房和舊房的認定標準，同時兼顧稅收征管的可操作性。基于住房“正常處置”“投資經營”等不同目的制定差異化稅收政策。運用數字化手段加強土地增值稅的征收管理。
我國現行土地增值稅計算分為兩種類型：開發新建商品房和轉讓舊房。在銷售新建房時，按照收入減去扣除項目后的增值額計算稅款，即取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產有關的稅金以及財政部規定的其他扣除項目。在銷售舊房時，則有三種計算方式：一是重置成本價法，即按照收入減去四項扣除項目(即取得土地使用權所支付的地價款、舊房及建筑物的評估價格、轉讓環節繳納的稅金以及按國家統一規定交納的有關費用)后的增值額計算稅款;二是發票加成法，即不能取得評估價格，但能提供購房發票的，房地產計稅成本可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算;三是核定征收，即對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定，實行核定征收。
舊房轉讓的土地增值稅計稅方式具有一定的可選擇性，在實際執行中，容易出現成本和交易價格核算不準現象，會導致國家土地資源增值收益流失。一方面，涉及計稅基礎計算的房地產重置成本評估價格存在浮動空間;另一方面，房產交易“陰陽合同”現象仍比較突出，存量房土地增值稅存在一定程度的征收困難現象。
土地增值稅將規范房地產市場的交易秩序和促進房地產開發健康發展、運用稅收杠桿引導房地產經營方向以及保障國家參與土地增值收益分配作為開征的主要目的。為了更好地發揮土地增值稅的職能作用，筆者提出以下改進建議：
第一，擴展實際征稅范圍。無論是單位轉讓還是個人轉讓房地產，無論是新建房還是存量房，無論是住房還是其他業態，都應完整納入土地增值稅征稅范圍。
第二，優化存量商品房的土地增值稅計算方式。首先，建議制定全國統一的區分新房和舊房的認定標準，同時兼顧稅收征管的可操作性。目前在稅務實踐中，各地對“舊房”的認定標準并不一致，有些標準在稅收征管中并不具有可操作性。比如，如何監控房屋是否真正交付使用及其使用時間長短、如何測算磨損程度等。因此可規定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次產權證辦理完畢前出售的，按照新房計算土地增值稅;而在辦理了第一次產權證后再出售的，一律按照舊房銷售計算土地增值稅。以上規定也與房地產市場增量房和存量房的認定保持了一致。其次，現行舊房計算方式中“發票加成法”按年加成5%的依據合理性不足，可考慮予以廢止。在征管條件成熟時，尋求以“實際歷史成本”替代“重置成本評估價”作為扣除項目計算征收土地增值稅。
第三，基于住房“正常處置”“投資經營”等不同目的制定差異化稅收政策。建議按照“少級次、寬級距、低稅率”的模式，調整簡化累進稅率級距和級次，適當擴大級距，減并級次，降低邊際稅率;針對存量商品房的不同情況設計稅收實際負擔率。首先，可以對銷售存量房屋按持有年限設計稅收負擔量：對持有不超過5年的房屋對外轉讓按適用稅率征收，持有5年～10年的減半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，針對銷售唯一住房或銷售增值率位于一定區間內的住房等行為，制定稅收優惠政策。即通過從“持有年限”“擁有套數”“增值幅度”三個指標區分“正常處置”和“投資經營”行為，前者給予稅收優待。最后，完善相關稅收政策與新增房地產充足供應、租售同權改革等房地產政策配合，擴大買房者的可選擇空間，降低出售者的稅負轉嫁能力。
第四，運用數字化手段加強土地增值稅的征收管理。一方面，應加強房地產二、三級市場價格數據監測系統的構建，建立增量及存量房地產價格關聯體系，為稅務機關核實歷史成本提供真實、準確的數據信息支持，逐步形成出售房產一般以實際購置價作為扣除項目的征稅機制。另一方面，建議運用“互聯網+大數據”技術，從土地出讓金(基準地價)、居民消費價格指數、國內生產總值等宏觀經濟運行指標以及可比房地產銷售價格、供求比率、投資回報率等行業運行特征指標出發，建立房地產價格稅收預警指標體系，并有效運用于存量房各項稅費的征收管理中，封堵“陰陽合同”“不實申報”漏洞。
第五，依據環境條件循序漸進實行土地增值稅改革。土地增值稅稅制改革應穩步、有序推進，既要考慮當下的稅收征管能力，還要與廣大人民群眾的認知理解程度相適應。一方面，土地增值稅征管方式改革進程中，與稅收征收管理相關涉稅信息需要逐步搜集積累，稅務信息化系統需要調試升級。因此，土地增值稅改革總體方案上要設置政策的“緩沖帶”和“磨合期”。特別是在改革前期，要做好平穩過渡。另一方面，土地增值稅的改革方向需與各地經濟發展不均衡的現狀相結合、需與總體稅制建設推進相協調。因此，需要在一定程度上厘清中央與地方政策制定分工，平衡政策的一致性與多樣性，探索“原則管住、細節放開”的政策組合模式。在稅收法定的原則基礎上，充分賦予地方一定的政策靈活性，以保證土地增值稅全國總體與各地區政策效果的協調平衡。
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