《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 國家稅務總局公告2021年第23號，以下簡稱第23號公告)發布后，《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》(財稅〔2011〕32號)自2021年9月1日起廢止。有納稅人擔憂“未辦理房屋權屬變更登記前退房”，契稅還能否退還?筆者認為，判斷契稅能否退還尚需結合《中華人民共和國契稅法》(以下簡稱契稅法)一并理解。
一、財稅〔2011〕32號文件規定退稅情形
財稅〔2011〕32號文件規定，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
上述規定的關鍵詞為“權屬登記”，發生在“權屬登記”的前后時間，決定是否退還契稅。
二、第23號公告規定退稅情形
第23號公告規定，納稅人繳納契稅后發生下列情形，可依照有關法律法規申請退稅：
1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的;
2.在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的;
3.在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。
三、從第23號公告分析退還契稅情形
第23號公告規定，繳納契稅的具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證包括契約、協議、合約、單據、確認書以及其他憑證。可以此類憑證為依據申報繳納契稅，但并非是說取得了此類憑證或繳納了契稅即證明權屬轉移一定有效，譬如“網簽”為權屬登記的前置條件，但并非“網簽”即等于權屬登記。根據《契稅法》第十二條規定“在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理”。
權屬轉移登記前，即便取得了具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證，只要雙方意思表示一致仍可解除合同，契稅據以繳納的計稅依據不存在，若已繳納契稅，也應當退還。
權屬轉移登記后，符合《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》(國稅函〔2008〕438號)所規定“對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已繳契稅款應予退還”情形方可退還契稅。第23號公告在此基礎上增加了“仲裁委員會裁決”，規定為“因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的”。除此之外，在辦理房屋權屬變更登記后退房的其他情形，不予退還已納契稅。
合同不解除不退還土地情況下，因容積率調整或實際交付面積與合同約定面積需退還土地出讓價款的，可退還土地價款差額對應契稅。反之，因容積率調整或實際交付面積大于合同約定面積需補繳土地出讓價款的也應補繳契稅。
合同不解除不退房情況下，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，若已繳契稅，可以退還房款差價對應契稅。反之，因實際交付面積大于合同約定面積需補交房價款的，補交房款應補繳契稅。