小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅
一、增值稅方面，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(公告2016年第16號(hào))第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(1)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(2)個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(3)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(4)其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人月收入未超過(guò)15萬(wàn)的，免征增值稅。另外，從2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。
二、房產(chǎn)稅方面，用于出租的房產(chǎn)是按照不含增值稅的租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。企業(yè)符合免征增值稅優(yōu)惠的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。另外，現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。因此，小規(guī)模納稅人非住房出租，應(yīng)當(dāng)按照6%繳納房產(chǎn)稅;住房出租應(yīng)當(dāng)按照2%繳納房產(chǎn)稅。
2016年9月的解讀——營(yíng)改增后，出租不動(dòng)產(chǎn)如何交稅？
要點(diǎn)一：預(yù)收租金能否按月(季度)分?jǐn)傆?jì)稅?
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收租金不能按月(季度)分?jǐn)傆?jì)稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計(jì)入銷售總額。
但是，“其他個(gè)人”例外。其他個(gè)人，指?jìng)€(gè)體工商戶之外的個(gè)人。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定，其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
要點(diǎn)二：在哪繳?繳多少?
根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：
1.一般納稅人
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。
①不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=銷項(xiàng)稅額[含稅銷售額÷(1+11%)×11%]-進(jìn)項(xiàng)稅額。
②不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表;
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(bǔ)(退)稅款;
補(bǔ)(退)稅款=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款。
2.小規(guī)模納稅人(不包括其他個(gè)人)
①不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
個(gè)體工商戶出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
②不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
個(gè)體工商戶出租住房：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表。
3.其他個(gè)人
納稅地點(diǎn)：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)第六條規(guī)定，可以按月(季度)分?jǐn)傋饨鹄U稅。當(dāng)然，也可以一次性全額納稅申報(bào)。
要點(diǎn)三：什么時(shí)候繳?
預(yù)繳時(shí)限：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)規(guī)定，如果需要預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。
納(補(bǔ))稅申報(bào)時(shí)限：一般納稅人按月納稅申報(bào)，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報(bào)。
要點(diǎn)四：誰(shuí)開票?如何開?
一般納稅人可自行開具增值稅發(fā)票;小規(guī)模納稅人(不包括其他個(gè)人)，可自行開具增值稅發(fā)票，也可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票;其他個(gè)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專用發(fā)票兩種。向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開具增值稅發(fā)票;開具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址;由于個(gè)人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開具(代開)發(fā)票不能與其他應(yīng)稅行為混開。