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金融貸款和預收款是房地產企業開發產品的重要資金來源。預收款是賣方向買方提前收取的定金或者一部分貨款。預收款保障了房地產企業開發項目的后期資金。房地產企業對于預收款的會計處理和稅務處理是規范企業的重要行為，只有當經濟業務和收入確認的條件相符合時，房地產企業才能確認收入預收款，這樣的做法體現了會計制度的穩定性和規范性。向企業征稅是為了規范企業的經營活動，征稅的內容包括了企業生產、管理、銷售等各個方面，企業需要對有納稅義務的所有環節進行申報并且納稅，稅務部門也會根據企業的納稅情況來評判企業是否規范經營?；诖?，房地產開發企業預收款的會計和稅務處理對于房地產企業有著重要的作用。
1、國家稅務機關對房地產開發產品預收收入的規定
國稅發〔2009〕31號文件第六條明確規定：企業在銷售商品房時需要正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，在簽訂合同后取得的收入，才能確認為取得銷售收入。同時該文件中格外重視《預售合同》和《銷售合同》的簽訂，房地產開發商在開發商品房時取得的一切銷售收入，包括開發過程中的現金和現金等價物等其他經濟收益，都必須在簽訂《預售合同》或《銷售合同》后確認收入。在購房者與房地產開發商簽訂《預售合同》或《銷售合同》的前提下，房地產開發商取得的收益應該計入后期需要繳納的所得稅;反之，如果房地產開發商取得收益時沒有與購買者簽訂合同，其所收取的款項就不需要歸入企業繳納所得稅之中。
2、房地產企業預收款在會計方面的處理方式
房地產開發企業具有高負債、高資本、開發產品周期長的特點，預收款就為房地產開發企業開發項目提供了后期資金的保障。房地產開發企業負債較多，因此為了減輕房地產開發企業的資金負擔，政府規定房地產企業開發的商品可以在滿足預售條件時進行銷售，購房者需要與房地產企業簽訂《商品房預售合同》，購房者雖然支付了一定數額的房款，但是卻不能取得商品房的控制權。根據《企業會計準則第14號—收入》(財會[2017]22號)第四條規定：“企業要想將獲取的預收款項確認收入，就必須履行合約中的義務，同時第六條規定：企業只有在理清自身與客戶的剩余業務，并且收取無需退回的對價時，才能將對價進行確認收入。如果沒有履行合約中的義務，就必須對收取的對價進行會計處理。現階段，房地產企業將“交房”作為確認收入的標準，交房后就可以確認業務收入。所以房地產開發企業在預售階段收到的預收款項就不能在會計上確認收入，而是要設置單獨的預收賬款科目對預收款項進行核算，賬務處理時借方登記貨幣資金，貸方登記預收賬款。
3、房開企業預收款項在稅務方面的處理方式
房地產開發企業在對預收款項進行確認收入的過程中主要涉及到三個稅種需要申報繳納，分別是增值稅、土地增值稅、企業所得稅。
首先是增值稅對于未完工商品房預收款項的處理方式。國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》對未完工商品的增值稅作出如下規定：房地產開發企業通過預售商品房取得的預售收入，在計算預繳增值稅時，應該按照3%的預征稅率對預收款項進行計算，應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算;適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。實際業務中，適用一般計稅方法的項目需要根據國家制定的現行稅率計算。
其次是土地增值稅對于未完工商品房的預收款作出的相關規定。國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》規定房地產開發企業通過預售商品房取得的預收款項的項目應該在繳納稅款時對土地增值稅這一項稅務進行繳納。土地增值稅的預繳稅額計算方法如下：土地增值稅預繳稅額=(預收款-應預繳增值稅稅款)*預征率，不同地域間不同業態的預征率不太相同，例如哈爾濱市規定各區普通住宅預征率為3%，非普通住宅預征率為3.5%，非住宅預征率為5%;而縣(市)普通住宅預征率為2%。各地預征率的規定，我們也有收集匯總，點擊《各地土增預征率集錦》了解。
最后是企業所得稅對未完工商品房預收款的相關規定。依據國稅發[2009]31號國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產在確認收到預收款項時，首先應該按照計稅毛利率采取分季或分月的方式計算預計毛利額，并歸入當期應納稅所得額中;商品開發工程結束后，企業要計算成本和收入的實際毛利額，將實際毛利額和預計毛利額之差計算出來，在計算企業本項目的年度納稅所得額中加入這項毛利差額。計算應交所得稅并依法納稅。在計算預計毛利潤的時候會產生當期應納稅時間差異，但這種差異是可抵減的，所以在以后實現銷售時，要將所得稅費用在遞延稅款科目從借方轉出。
根據《中華人民共和國城市維護建設稅法》、《征收教育費附加的暫行規定》有關規定，房地產企業在預繳增值稅的同時，還需要依據預繳的增值稅金額繳納一定的城市建設維護稅和教育費附加，如果地方有規定，房地產開發企業還要繳納一定的地方附加教育費用。房地產開發企業在對繳納增值稅進行申報的時候，也要對城市建設維護稅、教育附加費以及地方教育附加進行申報。
除此之外，房地產開發企業預繳的城市維護建設稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育附加是否要記入到當期的稅金與附加科目，在無特殊情況下一般有以下兩種處理方式：
第一種是不計入當期損益，也就說當收到預收款時，繳納的土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加都不需要計入稅金與附加科目中，在繳納稅收時候，只需要將實際應交稅費所對應的科目一一進行稅款繳費即可，會計賬目貸方填寫科目為銀行存款;
第二種是計入當期損益，也就說當收到預收款時，繳納的土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加都需要計入稅金與附加科目中，計提稅金時在會計賬目的借方填寫項目為稅金與附加，在會計賬目的貸方填寫項目為應交稅費對應的科目;在實際繳納稅金時，將借方項目直接填寫應交稅費所對應的科目，貸方和上面一樣記銀行存款。雖然在理論上有這兩種記賬方式，但是在實際中處理此類問題時，更傾向于第二種方式，這種方式較第一種處理形式來說所具有的優勢就是能夠將每月應交的稅費記錄清晰，避免漏稅，便于企業進行資金預算和核算。除此之外，通過第二種記錄方式能夠將每個季度應交的稅費提前進行核算與扣除，不需要等到企業所得稅匯算清繳時再額外對未計入損益的稅費進行相應扣除，避免資金的額外支出，幫助企業減少財務資金壓力。
4、案例分析
A房地產開發企業2016年9月開始開發甲房地產項目，2017年5月，甲房地產項目均處于預售階段，當月甲項目取得預收款1050萬元，假設A企業按月申報，當月除期間費用100萬元外沒有其他可以在稅前扣除的項目。2017年5月A公司的增值稅、土地增值稅預征率均為1%、企業所得稅預計毛利率15%，甲項目適用簡易計稅方法(稅率5%)，城市建設維護稅稅率7%、教育費附加稅率3%、地方教育附加稅率2%，相關稅金計算及會計處理如下(以萬元為單位)：
增值稅、城建稅及教育費附加
甲項目預繳增值稅：1050÷(1+5%)×3%=30
甲項目應交城建稅=30×7%=2.1
甲項目應交教育費附加=30×3%=0.9甲項目應交地方教育費附加=30×2%=0.6
土地增值稅
預征土地增值稅的計征依據=1050-30=1020
預征土地增值稅額：1020×1%=10.2
企業所得稅
當月企業所得稅應當確認的預計毛利為：1050×15%=157.5
當月應納所得稅額=(157.5-100-10.2-2.1-0.9-0.6)×25%=10.93
會計處理
收到預收款
借：銀行存款 1050
貸：預收賬款 1050
預繳增值稅
借：應交稅費—預交增值稅 30
貸：銀行存款 30
繳納城建稅及教育費附加
借：稅金及附加 3.6
貸：應交稅費—應交城建稅 2.1
應交稅費—應交教育費附加 0.9
應交稅費—應交地方教育費附加 0.6
借：應交稅費—應交城建稅 2.1
應交稅費—應交教育費附加 0.9
應交稅費—應交地方教育費附加 0.6
貸：銀行存款 3.6
預繳土地增值稅
借：稅金及附加 10.2
貸：應交稅費—應交土地增值 10.2
借：應交稅費—應交土地增值稅 10.2
貸：銀行存款 10.2
預繳企業所得稅
借：所得稅費用 10.93
貸：應交稅費—應交所得稅 10.93
借：應交稅費—應交所得稅 10.93
貸：銀行存款 10.93
需要注意的是，與其他企業不同，房地產開發企業在填寫申報表時要對《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》這一表中的第三部分進行填寫，這項表中的房地產企業特定業務的納稅調整明細是專門針對預收款項進行設定的，包括兩個方面的內容，分別是未完工產品的納稅調整額和未完工產品轉完工產品的納稅調整額，與之相關的調整環節主要有稅金和附加、毛利額、土地增值稅等資金的調整。國稅發頒布的相關文件規定，房地產開發企業收到的預售收入可以作為手續費和傭金扣除限額的計算基數，依照簽訂的業務合同收入的5%限額內進行稅前扣除，這是房地產開發企業在對與預收賬款進行會計處理和稅務處理需要重視的部分。
綜上所述，正確的預收款的會計和稅務處理對于房地產開發企業具有重要作用，不僅幫助房地產開發企業明晰業務，反映經營狀況，還能對房地產開發企業的納稅行為作出規范，促進房地產企業合法經營。房地產企業預收款的會計處理和稅務處理要根據國家稅務局的政策文件和當地稅務局的要求進行仔細計算和審查，不能為了一時的企業經濟利益而不顧國家利益。房地產開發企業依法收款，依法納稅，是促進企業長遠發展重要前提。
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