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我國是“分灶吃飯”的財政體制，營改增之前，不論是銷售不動產，還是不動產租賃，均在不動產所在地繳納營業稅。營改增之后，為平衡地方利益，仍實行就地預繳增值稅的方式。具體就地預繳增值稅區分以下情況：
一、房地產開發企業跨區域開發房地產項目。因房地產開發企業通常會跨區開發地產項目(未成立法人公司或分公司)，所以經常存在項目所在地和機構所在地不一致的情況。房地產開發企業跨區域開發房地產項目，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅。應預繳增值稅=銷售含稅收入÷(1適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法的，按照適用稅率9%計算;適用簡易計稅方法的，按照5%的征收率計算。房地產企業預收房款即應當預繳增值稅。
二、納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的房地產，應當在房地產所在地預繳增值稅。預繳增值稅具體計算方法如下：納稅人出租房地產，適用一般計稅方法，預繳增值稅=銷售含稅收入÷(1 9%)×3%;納稅人出租房地產適用簡易計稅方法的，應納稅額為=銷售含稅收入÷(1 5%)×5%。
三、單位轉讓異地持有的房產應當就地預繳增值稅：
1、一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的房地產(不含自建)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。扣除房地產購買原價或取得房地產時的價格后所得的總價和額外費用的余額為銷售額，按照5%的征收率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
2、一般納稅人轉讓2016年4月30日前建成的房地產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。取得的總價和額外費用為銷售金額，按照5%的征收率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
3、一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的房地產(不含自建)，選擇適用一般計稅方法的，以取得的總價和額外費用作為銷售額計算應納稅額。納稅人從總價和價外收入中扣除購買房地產的原價或取得房地產時定價后的余額按5%的預征稅率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
4、一般納稅人在2016年4月30日前轉讓其自建房地產，選擇適用一般計稅方法的，以取得的總價和額外費用作為銷售額計算應納稅額。納稅人應按取得的總價和額外費用的5%的預征稅率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
5、一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的房地產(不含自建)時，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為銷售額計算應納稅額。納稅人從總價和價外收入中扣除購買房地產的原價或取得房地產時定價后的余額，并按5%的預征稅率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
6、一般納稅人在2016年5月1日后轉讓其自建房地產時，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為銷售額計算應納稅額。納稅人應按取得的總價和額外費用的5%的預征稅率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
7、小規模納稅人轉讓其取得的(不含自建)房地產，扣除房地產購買原價或取得房地產時的價格后的余額為銷售額，按5%的征收率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅;
8、小規模納稅人轉讓其自建房地產，以取得的總價和額外費用作為銷售額，按照5%的征收率向房地產所在地主管稅務機關預繳增值稅。
應當注意：1、就地預繳不僅僅指增值稅，還有隨預征增值稅附征城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，另外還包括城鎮土地使用稅以及房屋出租所涉及的房產稅等;2、對市州范圍內跨縣(市、區)，有的地方稅務機關規定可以統一在機構所在地統一繳納，具體要視市州稅務局的具體規定;3、納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。因此，跨區域土地租賃也應當比照不動產租賃就地預繳增值稅。
來源：中匯武漢稅務師事務所 作者：紀宏奎
2017年11月的解析——轉讓異地不動產的增值稅稅務處理
編者按：我們都知道：一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。在實務中，如何進行會計處理和稅務處理，現與大家試探討。由于水平有限，若有不當之處，還請海涵，并敬請指正。
《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》明確規定：一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
在實務中，如何進行會計處理和稅務處理，現與大家試探討如下。
案例：2017年10月31日，吉祥公司轉讓2015年12月購置的異地房產，購買價1,050,000.00元，采用簡易計稅方法，轉讓價款為3,150,000.00元，并收到轉讓款。
一、收到轉讓款
會計處理：
借：銀行存款 3,150,000.00
貸：營業收入—其他業務收入 3,05,000.00
應交稅費—應交增值稅(簡易計稅) 100,000.00
稅務處理：可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額2,100,000.00元(=3,150,000.00-1,050,000.00)為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額100,000.00元(=2,100,000.00/(1+5%)*5%)。
二、異地預繳
會計處理：
借：應交稅費—預交增值稅 100,000.00
貸：銀行存款 100,000.00
稅務處理：根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定，應向吉祥公司轉讓的異地房產向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款100,000.00元。
三、月末納稅申報
預交增值稅后，因稅款已交，在簡易計稅的情況下，“應交稅費——簡易計稅”核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務，不必結轉至“應交稅費——未交增值稅”科目。
會計處理：
借：應交稅費—應交增值稅(簡易計稅) 100,000.00
貸：應交稅費—預交增值稅 100,000.000
稅務處理：根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定，吉祥公司2017年10月31日收到房產轉讓款，應按規定開具增值稅發票，銷售額3,05,000.00元，稅額100,000.00元。應向吉祥公司主管稅務機關進行納稅申報。
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