隨著房地產市場發展進入下半場，并購已成為房企獲取土地資源的一條重要渠道。本文通過對房企不同并購模式獲取項目涉及稅務問題及籌劃關鍵點的分析，以期為房企并購決策實踐提供思路和參考。
房地產企業常見合作模式包括資產收購，股權收購以及品牌輸出或分地塊合作等三種主要方式。其中資產收購模式包括土地使用權、在建工程轉讓或者作價投資，股權收購常見模式包括股權轉讓，增資及合并分立。
一、資產收購模式涉稅分析
資產收購是指通過支付相應對價以取得轉讓方實質性資產的一種交易方式，房地產企業資產收購主要指直接購買合作方土地使用權或在建工程。
資產收購涉及稅費
資產收購模式下，轉讓方涉及稅費主要包括企業所得稅、增值稅及附加、土增稅、印花稅，受讓方主要為契稅及印花稅。
資產收購主要籌劃路徑
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條：房地產在建工程轉讓，需完成開發投資總額的25%以上。為此可考慮將目標地塊開發投資總額達到25%以后再轉讓在建工程。
(1)先投資再轉讓模式
該模式主要是先以借款等形式對項目投資，使項目總投資達到25%以上，然后再以資產轉讓或股轉等形式完成收購，達到控制項目的目的。該模式因前期股權未過戶，融資受限，對自有資金投入大，溢價較高且項目節稅明顯。
(2)以土地、在建工程作價投資，后續再股權轉讓模式
該模式先以項目作價投資，后續滿足相關條件后，再股權轉讓。其可以實現兩次土增稅清算，達到節稅的目的。根據財稅[2018]57號規定：對非房地產企業可以免征土增稅。因此非房地產企業如果以土地使用權/在建工程作價投資到另一間非房地產企業，可以暫免征收土地增值稅。
二、股權收購模式涉稅分析
股權收購是指收購方以現金資產或非現金資產為對價換取被收購企業的股份，從而控制被收購企業的一種方式。
股權并購涉及稅費
股權并購轉讓環節一般不需要繳納增值稅、土地增值、契稅，作為轉讓方主要涉及的稅種為企業所得稅、印花稅，受讓方主要為印花稅。由于土地溢價部分無法取得發票，無法在項目稅務清算時計入土地成本扣除，因此，項目運營階段的稅負將會非常高。
實務操作中，各地對通過股權轉讓達到轉讓不動產的行為是否需要繳納土增稅存在爭議，執行口徑不一。根據國稅函〔2000〕687號文，稅務局基于實質重于形式，采取稅收穿透方式規避通過股權轉讓逃避土增稅的行為。
股權收購主要稅務籌劃路徑
(1)直接股權轉讓
對轉讓方而言，股權轉讓環節一般繳納企業所得稅(或個人所得稅或預提所得稅)，一般不涉及增值稅及附加，土增稅，因此轉讓方的稅務籌劃主要是針對企業所得稅的籌劃。常采用的方法是承債式收購，部分溢價以股東借款形式體現，并約定不按股權比例分紅。例如：A房企持有甲公司100%股權，成本10億元，擬轉讓40%股權給B公司，股權轉讓價50億元，正常股權轉讓方式下：A繳納企業所得稅=(50-10*40%)*25%=11.5億元。若采用“30億股權款+20億元委托貸款”方式收購，并協議約定優先分紅20億元給A用于償還B公司委托貸款，則A需繳納企業所得稅=(30-10*40%)*25%=6.5億元，節省企業所得稅5億元。
若賣方為個人股東，可通過設立一家個人獨資企業，利用個人獨資企業，將股權轉讓給受讓方，從而達到“個人獨資企業核定征收”降低股權轉讓個人所得稅的目的。
此外，完成股權轉讓后，要充分利用前期虧損項目可享受的前期股東虧損抵稅紅利。
(2)分立
從A公司分立出一家子公司B，分立出的房地產項目成為B公司唯一資產，原有債權債務關系仍歸屬A公司，A公司原股東仍依原持股比例持有A，B公司股權。分立的優點是稅負低，但公司分立的新設公司對公司分立前的債務承擔連帶責任。
分立階段，根據國稅[2011]13號文的規定，不繳納增值稅，相關附加稅也不征收。根據財稅[2018]17號文，分立免征契稅，對非房地產企業分立可免征土增稅。根據財稅[2009]59號文，符合特殊性重組條件的，分立時可不繳納企業所得稅。
(3)增資
受讓方先對轉讓方目標公司A下屬項目公司B增資，為了滿足重組的特殊性條件，即取得股權的原主要股東在重組后連續12月內，不得轉讓所取得的股權，建議增資后先共同開發，1年后再股轉。相較直接股權轉讓，增資不涉股權溢價所得稅，但如注冊資本較高，資金投入較大，可能影響收購的整體收益率。
三、資產并購與股權并購比較
以武漢A房企收購案例進行分析。武漢市A房企集團下屬B項目公司主要資產為一棟主城區在建辦公樓，取得施工證日期為2016年4月30日前，按老項目稅務備案。現A集團擬將該辦公樓轉讓給甲房地產公司。B項目公司注冊資本為6000萬元，截至目前已投資6000萬元，評估值為10000萬元，假設甲公司繼續開發需追加投資2000萬元(進項稅率9%)，項目預計銷售額16000萬元。(假設土增稅清算，財務費用按開發成本5%計算扣除，不考慮印花稅)
方案一：資產收購，甲公司直接收購該寫字樓，轉讓方A與受讓方甲所需繳納稅費如下表1。
方案二：股權收購，甲公司直接收購A集團下屬B項目公司股權，轉讓方A與受讓方甲所需繳納稅費如下表2。
方案一轉讓方A獲得凈現金流入2，225.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現金流入1，563.66萬元，雙方合計獲得現金流入3，788.66萬元。方案二轉讓方A獲得凈現金流入3，000.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現金流入292.00萬元，雙方合計獲得現金流入3，292.00萬元。站在轉讓方A的角度，顯然方案二更優，可獲得更高凈現金流入，站在受讓方甲角度，方案一更優，可獲得更高凈現金流入。若要實現雙方利益最大化，則方案一更優，可獲得更高凈現金流入。
稅收并購的稅務籌劃點主要在并購的模式上，實際操作并購項目時，項目情況錯綜復雜，除了考慮稅務成本外，還有交易成本，機會成本，籌融資成本及整合成本等。因此，最后的并購方案通常較為復雜，可能是幾種并購模式的組合，且沒有統一的標準，必須針對具體項目進行深入研究對比，找出相對優的模式。
上述并購路徑各有利弊，在進行稅務規劃時，不能簡單地認為資產并購或者股權并購更優，對受讓方最優的可能對轉讓方卻是最不利的，反之亦然。因此房地產企業并購只有找到雙方整體稅負的平衡點，才能真正實現最后整體利益的最大化。
2018年2月的解讀——房地產企業股權收購、資產收購的稅務處理比較
隨著中國經濟的快速發展，商業地產行業已累積到相當大的規模，行業整合是大的趨勢，而投資并購是行業整合的最有效手段。在并購實務中，股權收購和資產收購是比較常見的商業地產資產的投資并購模式，兩種模式下的交易結構、法律風險及稅務成本也不盡相同。因此，在商業地產整合及投資并購過程中，應根據交易目標及交易對象的實際情況，審慎選擇合適的投資并購模式，最大程度的合理節稅，減少交易成本。
股權收購和資產收購是兩種不同性質的交易活動，根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅〔2009〕59號，以下簡稱“59號文”)及《企業重組業務企業所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2010年第4號，以下簡稱“4號公告”)規定精神，股權收購，是指一家企業購買另一家企業的股權，以實現對被收購企業控制的交易。資產收購，是指一家企業購買另一家企業實質經營性資產的交易。
股權收購和資產收購具有許多的相似點，例如支付對價的形式相同，都采取股權支付、非股權支付或者兩者相結合三種方式；交易中對資產、股權計稅基礎的確定原則相同；適用特殊性稅務處理要求的條件相同等等。但是二者在稅務處理上卻有諸多不同之處，例如，交易雙方繳納的稅種不同，股權收購中，股權轉讓方須繳納所得稅、印花稅；股權受讓方須繳納印花稅。而資產收購中，資產轉讓方須繳納所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅；資產受讓方須繳納契稅、印花稅。以下將對兩種不同并購模式涉及的稅種逐一分析，并就兩種模式在房地產企業中的應用進行稅負比較。
一、企業所得稅
在59號文、4號公告和《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2014〕109號)中，都對股權收購及資產收購交易中企業所得稅的一般性稅務處理和特殊性稅務處理進行了詳細規定。
在適用一般性稅務處理的情況下，企業收購股權、資產相關交易均要求按以下原則進行：
(1)被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。
(2)收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。實踐中，大多以評估機構作出的評估結果作為依據。
(3)被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。
在適用特殊性稅務處理的情況下，交易各方對交易中股權支付部分均可以按照原有計稅基礎確定，暫不確認有關資產的轉讓所得或損失，但如果選擇按公允價值確定或者全部或部分選擇除股權以外的其他非貨幣資產支付則必須在交易當期確認相應資產的轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。
二、個人所得稅
如果股權轉讓方、資產轉讓方為自然人，應繳納個人所得稅。依據《個人所得稅法》的規定，財產轉讓所得應繳納個人所得稅，包括如利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得；適用比例稅率，稅率為20%。應納稅所得額為轉讓收入額減除股權或資產原值和合理費用后的余額。
三、增值稅
根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)《附：銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業務活動。其他金融商品轉讓包括基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品的轉讓。因此，股權收購中的股權轉讓行為不屬于增值稅的征收范圍。
在資產收購中，轉讓方將貨物、固定資產等實質經營性資產轉讓給受讓方，無論受讓方以貨幣資產還是以非貨幣性資產形式支付對價，都屬于銷售貨物的行為，轉讓方都應當繳納增值稅。需要注意的是，如果受讓方支付對價的形式是非貨幣性資產，則受讓方對該非貨幣性資產中涉及的存貨、固定資產，也要視同銷售貨物的行為，計算繳納增值稅。
此外，根據《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)規定，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。根據《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第66號)的規定，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債經多次轉讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，其中貨物的多次轉讓行為均不征收增值稅。因此，在資產收購中，如果轉讓方除了轉讓的資產本身以外，還同時轉讓與資產相關聯的債權、債務和勞動力，不屬于增值稅的征稅范圍，即使經多次轉讓后也不征增值稅。
四、土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，資產轉讓方，如果轉讓的是國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應就其所取得的增值額繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
需要注意的是，《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)明確，如果轉讓100%股權，股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，根據實質重于形式原則，應該繳納土地增值稅。
五、印花稅
根據《印花稅暫行條例》的規定，在我國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人，是印花稅的納稅義務人，應繳納印花稅。應納稅憑證包括：(一)購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；(二)產權轉移書據；(三)營業賬簿；(四)權利、許可證照；(五)經財政部確定征稅的其他憑證。股權收購與資產收購都涉及印花稅，可能涉及征收印花稅的憑證主要包括第(一)、(二)、(四)項。
六、房地產企業不同收購模式的稅負比較
通過股權收購模式進行商業地產交易，交易完成后，商業地產資產的權屬不發生變更，但原先持有商業地產資產的標的企業的股權結構發生了改變。從上表可以看出，相對而言，股權收購模式的稅負成本較少，交易成本較低，不會影響標的企業正常的商業運營活動。
通過資產收購模式進行商業地產交易，交易完成后，商業地產資產的權屬發生變更，但原先持有商業地產資產的標的企業的股權結構不會發生變化，收購方無需承擔轉讓方的各種或有風險。而且，收購方可以將受讓商業資產而實際支出的成本據實入賬，在后續經營中逐步攤銷計入經營成本，以降低當期應繳稅款。但是，資產收購交易的稅負成本較大，如上述分析，資產收購涉及土地增值稅、增值稅、所得稅等，稅負成本重。
資產收購和股權收購各有利弊，交易雙方需要根據自身發展需求，結合項目的實際情況及法律和稅務方面的規定確定采用何種并購模式。近些年來，為了鼓勵企業做大做強，國家在法律和政策層面出臺了一系列鼓勵資產重組的文件，幫助企業降低資產重組的成本，尤其是稅務成本。符合條件的資產重組，涉及到的不動產、土地使用權的轉讓會被認定為不征收增值稅項目，涉及到的房屋、土地權屬的劃轉，免征契稅。
有鑒于此，在進行涉及商業地產資產的投資并購中，應當在對標的企業、商業地產資產進行盡職調查的基礎上，按照資產重組稅收優惠政策的要求，設計合理的交易結構和交易模式，綜合運用資產收購和股權收購的手段，以最少的稅務成本、最低的法律風險，實現商業地產資產整合。