隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入下半場，并購已成為房企獲取土地資源的一條重要渠道。本文通過對房企不同并購模式獲取項(xiàng)目涉及稅務(wù)問題及籌劃關(guān)鍵點(diǎn)的分析，以期為房企并購決策實(shí)踐提供思路和參考。
房地產(chǎn)企業(yè)常見合作模式包括資產(chǎn)收購，股權(quán)收購以及品牌輸出或分地塊合作等三種主要方式。其中資產(chǎn)收購模式包括土地使用權(quán)、在建工程轉(zhuǎn)讓或者作價(jià)投資，股權(quán)收購常見模式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，增資及合并分立。
一、資產(chǎn)收購模式涉稅分析
資產(chǎn)收購是指通過支付相應(yīng)對價(jià)以取得轉(zhuǎn)讓方實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)的一種交易方式，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購主要指直接購買合作方土地使用權(quán)或在建工程。
資產(chǎn)收購涉及稅費(fèi)
資產(chǎn)收購模式下，轉(zhuǎn)讓方涉及稅費(fèi)主要包括企業(yè)所得稅、增值稅及附加、土增稅、印花稅，受讓方主要為契稅及印花稅。
資產(chǎn)收購主要籌劃路徑
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：房地產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓，需完成開發(fā)投資總額的25%以上。為此可考慮將目標(biāo)地塊開發(fā)投資總額達(dá)到25%以后再轉(zhuǎn)讓在建工程。
(1)先投資再轉(zhuǎn)讓模式
該模式主要是先以借款等形式對項(xiàng)目投資，使項(xiàng)目總投資達(dá)到25%以上，然后再以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股轉(zhuǎn)等形式完成收購，達(dá)到控制項(xiàng)目的目的。該模式因前期股權(quán)未過戶，融資受限，對自有資金投入大，溢價(jià)較高且項(xiàng)目節(jié)稅明顯。
(2)以土地、在建工程作價(jià)投資，后續(xù)再股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
該模式先以項(xiàng)目作價(jià)投資，后續(xù)滿足相關(guān)條件后，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其可以實(shí)現(xiàn)兩次土增稅清算，達(dá)到節(jié)稅的目的。根據(jù)財(cái)稅[2018]57號規(guī)定：對非房地產(chǎn)企業(yè)可以免征土增稅。因此非房地產(chǎn)企業(yè)如果以土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資到另一間非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫免征收土地增值稅。
二、股權(quán)收購模式涉稅分析
股權(quán)收購是指收購方以現(xiàn)金資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)為對價(jià)換取被收購企業(yè)的股份，從而控制被收購企業(yè)的一種方式。
股權(quán)并購涉及稅費(fèi)
股權(quán)并購轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一般不需要繳納增值稅、土地增值、契稅，作為轉(zhuǎn)讓方主要涉及的稅種為企業(yè)所得稅、印花稅，受讓方主要為印花稅。由于土地溢價(jià)部分無法取得發(fā)票，無法在項(xiàng)目稅務(wù)清算時計(jì)入土地成本扣除，因此，項(xiàng)目運(yùn)營階段的稅負(fù)將會非常高。
實(shí)務(wù)操作中，各地對通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為是否需要繳納土增稅存在爭議，執(zhí)行口徑不一。根據(jù)國稅函〔2000〕687號文，稅務(wù)局基于實(shí)質(zhì)重于形式，采取稅收穿透方式規(guī)避通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避土增稅的行為。
股權(quán)收購主要稅務(wù)籌劃路徑
(1)直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓
對轉(zhuǎn)讓方而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一般繳納企業(yè)所得稅(或個人所得稅或預(yù)提所得稅)，一般不涉及增值稅及附加，土增稅，因此轉(zhuǎn)讓方的稅務(wù)籌劃主要是針對企業(yè)所得稅的籌劃。常采用的方法是承債式收購，部分溢價(jià)以股東借款形式體現(xiàn)，并約定不按股權(quán)比例分紅。例如：A房企持有甲公司100%股權(quán)，成本10億元，擬轉(zhuǎn)讓40%股權(quán)給B公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)50億元，正常股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下：A繳納企業(yè)所得稅=(50-10*40%)*25%=11.5億元。若采用“30億股權(quán)款+20億元委托貸款”方式收購，并協(xié)議約定優(yōu)先分紅20億元給A用于償還B公司委托貸款，則A需繳納企業(yè)所得稅=(30-10*40%)*25%=6.5億元，節(jié)省企業(yè)所得稅5億元。
若賣方為個人股東，可通過設(shè)立一家個人獨(dú)資企業(yè)，利用個人獨(dú)資企業(yè)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，從而達(dá)到“個人獨(dú)資企業(yè)核定征收”降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的目的。
此外，完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，要充分利用前期虧損項(xiàng)目可享受的前期股東虧損抵稅紅利。
(2)分立
從A公司分立出一家子公司B，分立出的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為B公司唯一資產(chǎn)，原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍歸屬A公司，A公司原股東仍依原持股比例持有A，B公司股權(quán)。分立的優(yōu)點(diǎn)是稅負(fù)低，但公司分立的新設(shè)公司對公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
分立階段，根據(jù)國稅[2011]13號文的規(guī)定，不繳納增值稅，相關(guān)附加稅也不征收。根據(jù)財(cái)稅[2018]17號文，分立免征契稅，對非房地產(chǎn)企業(yè)分立可免征土增稅。根據(jù)財(cái)稅[2009]59號文，符合特殊性重組條件的，分立時可不繳納企業(yè)所得稅。
(3)增資
受讓方先對轉(zhuǎn)讓方目標(biāo)公司A下屬項(xiàng)目公司B增資，為了滿足重組的特殊性條件，即取得股權(quán)的原主要股東在重組后連續(xù)12月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)，建議增資后先共同開發(fā)，1年后再股轉(zhuǎn)。相較直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓，增資不涉股權(quán)溢價(jià)所得稅，但如注冊資本較高，資金投入較大，可能影響收購的整體收益率。
三、資產(chǎn)并購與股權(quán)并購比較
以武漢A房企收購案例進(jìn)行分析。武漢市A房企集團(tuán)下屬B項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)為一棟主城區(qū)在建辦公樓，取得施工證日期為2016年4月30日前，按老項(xiàng)目稅務(wù)備案。現(xiàn)A集團(tuán)擬將該辦公樓轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)公司。B項(xiàng)目公司注冊資本為6000萬元，截至目前已投資6000萬元，評估值為10000萬元，假設(shè)甲公司繼續(xù)開發(fā)需追加投資2000萬元(進(jìn)項(xiàng)稅率9%)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額16000萬元。(假設(shè)土增稅清算，財(cái)務(wù)費(fèi)用按開發(fā)成本5%計(jì)算扣除，不考慮印花稅)
方案一：資產(chǎn)收購，甲公司直接收購該寫字樓，轉(zhuǎn)讓方A與受讓方甲所需繳納稅費(fèi)如下表1。
方案二：股權(quán)收購，甲公司直接收購A集團(tuán)下屬B項(xiàng)目公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方A與受讓方甲所需繳納稅費(fèi)如下表2。
方案一轉(zhuǎn)讓方A獲得凈現(xiàn)金流入2，225.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現(xiàn)金流入1，563.66萬元，雙方合計(jì)獲得現(xiàn)金流入3，788.66萬元。方案二轉(zhuǎn)讓方A獲得凈現(xiàn)金流入3，000.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現(xiàn)金流入292.00萬元，雙方合計(jì)獲得現(xiàn)金流入3，292.00萬元。站在轉(zhuǎn)讓方A的角度，顯然方案二更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入，站在受讓方甲角度，方案一更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入。若要實(shí)現(xiàn)雙方利益最大化，則方案一更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入。
稅收并購的稅務(wù)籌劃點(diǎn)主要在并購的模式上，實(shí)際操作并購項(xiàng)目時，項(xiàng)目情況錯綜復(fù)雜，除了考慮稅務(wù)成本外，還有交易成本，機(jī)會成本，籌融資成本及整合成本等。因此，最后的并購方案通常較為復(fù)雜，可能是幾種并購模式的組合，且沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，必須針對具體項(xiàng)目進(jìn)行深入研究對比，找出相對優(yōu)的模式。
上述并購路徑各有利弊，在進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃時，不能簡單地認(rèn)為資產(chǎn)并購或者股權(quán)并購更優(yōu)，對受讓方最優(yōu)的可能對轉(zhuǎn)讓方卻是最不利的，反之亦然。因此房地產(chǎn)企業(yè)并購只有找到雙方整體稅負(fù)的平衡點(diǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)最后整體利益的最大化。
2018年2月的解讀——房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購的稅務(wù)處理比較
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已累積到相當(dāng)大的規(guī)模，行業(yè)整合是大的趨勢，而投資并購是行業(yè)整合的最有效手段。在并購實(shí)務(wù)中，股權(quán)收購和資產(chǎn)收購是比較常見的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的投資并購模式，兩種模式下的交易結(jié)構(gòu)、法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)成本也不盡相同。因此，在商業(yè)地產(chǎn)整合及投資并購過程中，應(yīng)根據(jù)交易目標(biāo)及交易對象的實(shí)際情況，審慎選擇合適的投資并購模式，最大程度的合理節(jié)稅，減少交易成本。
股權(quán)收購和資產(chǎn)收購是兩種不同性質(zhì)的交易活動，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕59號，以下簡稱“59號文”)及《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2010年第4號，以下簡稱“4號公告”)規(guī)定精神，股權(quán)收購，是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對被收購企業(yè)控制的交易。資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。
股權(quán)收購和資產(chǎn)收購具有許多的相似點(diǎn)，例如支付對價(jià)的形式相同，都采取股權(quán)支付、非股權(quán)支付或者兩者相結(jié)合三種方式；交易中對資產(chǎn)、股權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定原則相同；適用特殊性稅務(wù)處理要求的條件相同等等。但是二者在稅務(wù)處理上卻有諸多不同之處，例如，交易雙方繳納的稅種不同，股權(quán)收購中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅；股權(quán)受讓方須繳納印花稅。而資產(chǎn)收購中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅；資產(chǎn)受讓方須繳納契稅、印花稅。以下將對兩種不同并購模式涉及的稅種逐一分析，并就兩種模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行稅負(fù)比較。
一、企業(yè)所得稅
在59號文、4號公告和《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅〔2014〕109號)中，都對股權(quán)收購及資產(chǎn)收購交易中企業(yè)所得稅的一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。
在適用一般性稅務(wù)處理的情況下，企業(yè)收購股權(quán)、資產(chǎn)相關(guān)交易均要求按以下原則進(jìn)行：
(1)被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
(2)收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)踐中，大多以評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果作為依據(jù)。
(3)被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。
在適用特殊性稅務(wù)處理的情況下，交易各方對交易中股權(quán)支付部分均可以按照原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，但如果選擇按公允價(jià)值確定或者全部或部分選擇除股權(quán)以外的其他非貨幣資產(chǎn)支付則必須在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。
二、個人所得稅
如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為自然人，應(yīng)繳納個人所得稅。依據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個人所得稅，包括如利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得；適用比例稅率，稅率為20%。應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除股權(quán)或資產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。
三、增值稅
根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)《附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。因此，股權(quán)收購中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于增值稅的征收范圍。
在資產(chǎn)收購中，轉(zhuǎn)讓方將貨物、固定資產(chǎn)等實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓方，無論受讓方以貨幣資產(chǎn)還是以非貨幣性資產(chǎn)形式支付對價(jià)，都屬于銷售貨物的行為，轉(zhuǎn)讓方都應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。需要注意的是，如果受讓方支付對價(jià)的形式是非貨幣性資產(chǎn)，則受讓方對該非貨幣性資產(chǎn)中涉及的存貨、固定資產(chǎn)，也要視同銷售貨物的行為，計(jì)算繳納增值稅。
此外，根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第13號)規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2013年第66號)的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。因此，在資產(chǎn)收購中，如果轉(zhuǎn)讓方除了轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)本身以外，還同時轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力，不屬于增值稅的征稅范圍，即使經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后也不征增值稅。
四、土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方，如果轉(zhuǎn)讓的是國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)就其所取得的增值額繳納土地增值稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
需要注意的是，《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號)明確，如果轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)該繳納土地增值稅。
五、印花稅
根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人，是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納印花稅。應(yīng)納稅憑證包括：(一)購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；(二)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；(三)營業(yè)賬簿；(四)權(quán)利、許可證照；(五)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。股權(quán)收購與資產(chǎn)收購都涉及印花稅，可能涉及征收印花稅的憑證主要包括第(一)、(二)、(四)項(xiàng)。
六、房地產(chǎn)企業(yè)不同收購模式的稅負(fù)比較
通過股權(quán)收購模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)交易，交易完成后，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)屬不發(fā)生變更，但原先持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。從上表可以看出，相對而言，股權(quán)收購模式的稅負(fù)成本較少，交易成本較低，不會影響標(biāo)的企業(yè)正常的商業(yè)運(yùn)營活動。
通過資產(chǎn)收購模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)交易，交易完成后，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更，但原先持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)不會發(fā)生變化，收購方無需承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的各種或有風(fēng)險(xiǎn)。而且，收購方可以將受讓商業(yè)資產(chǎn)而實(shí)際支出的成本據(jù)實(shí)入賬，在后續(xù)經(jīng)營中逐步攤銷計(jì)入經(jīng)營成本，以降低當(dāng)期應(yīng)繳稅款。但是，資產(chǎn)收購交易的稅負(fù)成本較大，如上述分析，資產(chǎn)收購涉及土地增值稅、增值稅、所得稅等，稅負(fù)成本重。
資產(chǎn)收購和股權(quán)收購各有利弊，交易雙方需要根據(jù)自身發(fā)展需求，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況及法律和稅務(wù)方面的規(guī)定確定采用何種并購模式。近些年來，為了鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng)，國家在法律和政策層面出臺了一系列鼓勵資產(chǎn)重組的文件，幫助企業(yè)降低資產(chǎn)重組的成本，尤其是稅務(wù)成本。符合條件的資產(chǎn)重組，涉及到的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓會被認(rèn)定為不征收增值稅項(xiàng)目，涉及到的房屋、土地權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
有鑒于此，在進(jìn)行涉及商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的投資并購中，應(yīng)當(dāng)在對標(biāo)的企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照資產(chǎn)重組稅收優(yōu)惠政策的要求，設(shè)計(jì)合理的交易結(jié)構(gòu)和交易模式，綜合運(yùn)用資產(chǎn)收購和股權(quán)收購的手段，以最少的稅務(wù)成本、最低的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)整合。