裁判要旨
購房消費者的名下在擬被執行房屋所在設區的市或者縣級市范圍內沒有用于居住的房屋，或者雖有一套房屋但從購買房屋的面積上仍然體現用于改善生活狀況的房屋，應當視為所購房屋用于居住且名下無房，且無須證明在其他地區或者其子女名下是否有其他住房的事實，進而可以排除強制執行。但所購房屋用于商業投資的情形除外。
案情簡介
一、2015年7月5日，竺玢、趙后林與中潛公司簽訂《商品房買賣合同》，用途為住宅，面積84.44㎡，總金額291318元，且已支付175318元。
二、2017年3月21日，武漢中院應廣發行武漢分行申請，裁定查封潛江市橫堤路13號“中珠·家春秋”房地產在建工程項目。包括上述房屋。
三、2018年3月28日，湖北高院就廣發行武漢分行案作出終審民事判決，龍起公司向廣發行武漢分行支付借款本金、利息、罰息及復利1.8億元。
四、2018年5月2日，武漢中院應廣發行武漢分行申請，進行執行立案。后對訴前查封的在建工程項目進行評估、拍賣。在執行過程中，竺玢、趙后林提出執行異議，要求排除廣發行武漢分行對涉案房屋的強制執行。
五、2019年12月2日，房管中心出具的《房屋登記記錄》載明，竺玢、趙后林于2012年6月18日登記住房一套，面積43.6㎡。
六、武漢中院認為，案外人竺玢、趙后林系夫妻關系，竺玢名下雖有一套住房，但該住房面積僅有43.6㎡，其購買的案涉房屋面積為84.44㎡，仍屬于滿足基本生活之需要，符合九民紀要規定的精神，可以排除廣發行武漢分行對案涉房屋的強制執行。
裁判要點
本案核心焦點是案外人竺玢、趙后林對案涉房屋享有的權利是否能夠排除執行？武漢中院在執行裁定書中對上述問題予以說理：
1. 案外人是否屬于購房消費者。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(下稱《優先權批復》)第一條和第二條以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(下稱《復議規定》)第二十七條規定及原則，本案中，案涉房屋用途為住宅，案外人竺玢、趙后林屬于上述規定中的“消費者”，且已支付大部分款項，故其享有的權利可以對抗本案在建工程的抵押權人。
2. 案外人購買案涉房屋是否滿足基本生活之用。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》規定，商品房消費者名下雖有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”。本案案外人竺玢、趙后林系夫妻關系，竺玢名下雖已有一套住房，但該房屋面積僅有43.6平方米，其購買的案涉房屋面積為84.44平方米，仍屬于滿足基本生活之需要，可以認定其符合上述規定精神。
3. 案外人是否足額支付房款。經查，案外人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，并已支付房屋價款超過合同約定總價款的百分之五十。故，案外人對案涉房屋享有的權利能夠排除執行。
實務經驗總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
結合辦理大量民事案件的經驗以及根據司法實踐的真實案例，現將本案的實務經驗總結如下：
1. 房屋買受人對非因自身原因未辦理過戶登記負有舉證責任。根據誰主張誰舉證的基本規則，買受人作為案外人向執行法院申請排除被執行人的執行標的，應當同時滿足《執行復議規定》第二十八條規定的四種情形，且應對上述四種情形承擔舉證責任。具體到是否“非因自身原因”未辦理過戶登記的情形，買受人應當舉證證明確實存在積極為過戶做準備、向登記機關提交過戶材料以及積極履行法定或者約定義務等情形，達到免除自身原因的情形。本期裁判規則全面歸納買受人可以找到排除執行的合理客觀理由的情形，可以借鑒其做法。
2. 房屋買受人應正當行使權利，避免濫用執行異議，刻意給執行程序造成障礙。司法實踐中，存在大量房屋買受人以購房消費者自居，然后向執行法院提起執行異議或者執行異議之訴，以阻礙執行程序的正常推進，不免存在濫用執行異議權利的可能。雖然現行法律、司法解釋規定購房消費者的權利優先于債權人的抵押權，但是買受人應當正當行使權利，以免因執行錯誤而給自己造成不必要的損失。
3.債權人提高警惕，注重可能帶來的風險，應當在交易中做好以下三方面的審查：第一，關于債務人對外簽訂的商品房買賣合同以及實際履行情況，審查是否存在合同內容與履行情況不一致的情形；第二，審查執行標的(物)的實際情況，審查是否存在權利負擔、是否存在交付不能、是否存在合法在先占有的情形；第三，審查潛在法律風險或者訴訟風險，特別關注執行標的(物)可能引來的由案外人發起的執行異議或者排除執行的風險以及應對措施。
相關法律規定
《民法典》
第八百零七條 【發包人未支付工程價款的責任】發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(2020修正)
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
法院判決
以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：
本案當事人原審時簽訂的調解協議是否侵害案外人利益，應主要考察本案雙方當事人簽訂的《房屋買賣協議》及履行情況是否足以排除另案的執行，而不應簡單以本案標的物已被另案執行為由撤銷當事人達成的調解協議。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”2019年11月8日發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條認為，金錢債權執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定。“實踐中，對于該規定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。”
本案中，田興祥與蔣祥忠、王青玉的借款發生在2013年4月6日，到期后因蔣祥忠、王青玉不能歸還，雙方于2015年7月3日簽訂以房抵債的協議，宜昌市夷陵區人民法院2018年3月26日在執行過程中對案涉商鋪委托評估的價值為118.61萬元，與雙方債務本息及雙方在《房屋買賣協議》約定的130萬元價值區別不大，不存在以過分低于房屋價值的價格予以轉讓的情形，且原借款約定的履行期限已經屆滿，應當認定雙方簽訂的以物抵債協議的性質為房屋買賣合同。雙方簽訂書面的《房屋買賣協議》后，田興祥向蔣祥忠、王青玉交付的130萬元借款(本息)視為已支付的房屋買賣價款，雙方原借貸關系消滅，成立新的房屋買賣合同關系。一審法院認為田興祥并未依《房屋買賣協議》的約定向蔣祥忠、王青玉實際支付購房款，雙方簽訂的《房屋買賣協議》仍然是擔保合同的性質沒有事實和法律依據。雙方在簽訂《房屋買賣協議》后不久即于2015年底將房屋交付給田興祥占有使用，因此時蔣祥忠、王青玉尚未取得房屋所有權證，無法辦理房屋過戶手續。2016年8月1日，案涉房屋的開發商宜昌金亞房地產有限公司代蔣祥忠、王青玉辦理了房屋所有權證及土地使用權證，但因蔣祥忠、王青玉未向宜昌金亞房地產有限公司支付為其墊付的辦證契稅及房屋維修基金、印花稅等費用42587.16元，該房屋所有權證及土地使用權證一直為宜昌金亞房地產有限公司所持有，未交付給蔣祥忠、王青玉，且蔣祥忠一直不配合田興祥辦理房屋過戶手續，故雙方未到房屋登記部門進行房屋所有權轉移登記。上述情形可以認定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的合理客觀理由。綜上，田興祥與蔣祥忠、王青玉之間簽訂的房屋買賣合同及履行情況符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四個條件。一審法院再審撤銷雙方當事人原審達成的調解協議并駁回田興祥的訴訟請求沒有法律依據，本院二審應予糾正。
案件來源
田興祥與王青玉房屋買賣合同糾紛一案二審民事裁定書[湖北省宜昌市中級人民法院(2019)鄂05民再50號]
延伸閱讀
1
房屋買受人以實際行動為過戶登記做準備、實際申請過戶登記以及積極履行商品房買賣合同義務等情形的，視為買受人實施了積極行為，可以作為考慮其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的因素。
案例一：最高人民法院在王金水與劉海泳、阮海娟、孫小虎執行異議之訴一案再審民事裁定書[(2019)最高法民申1907號]中認為，本案中，劉海泳與阮海娟、孫小虎于2013年12月2日簽訂《房屋買賣合同》，購買了案涉房屋，該房屋于2016年4月被人民法院查封。河南省駐馬店市驛城區人民法院(2015)驛民初字第1453號生效民事判決確認劉海泳簽訂的上述《房屋買賣合同》有效，并查明劉海泳于2013年12月21日向阮海娟支付了全部購房款，阮海娟于同日將案涉房屋交付給劉海泳，劉海泳入住至今。王金水主張上述《房屋買賣合同》無效、劉海泳未在案涉房屋被查封前占有該房屋、亦未支付全部價款，但其提供的證據尚不足以推翻上述生效判決所認定的事實。另外，2015年12月份，河南浙商置業投資有限公司開始為小區住戶辦理房產證時，劉海泳提出了申請，但該公司以劉海泳辦理房產證的依據是人民法院判決，需要人民法院執行手續為由拒絕為其辦理。劉海泳遂于2016年3月7日向河南省駐馬店市驛城區人民法院申請執行，該院于2016年5月23日作出(2016)豫1702執668號執行裁定，以(2015)驛民初字第1453號民事判決中無明確的給付內容為由，駁回劉海泳的執行申請。以上可以看出，劉海泳在涉案房屋被查封前在積極推動辦理房屋登記過戶手續。因此，案涉房屋未辦理過戶登記并非因劉海泳自身原因所致。
案例二：最高人民法院在王光志與成都農村商業銀行股份有限公司簇橋支行、何方案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[(2019)最高法民終370號]中認為，從案涉房屋未完成權屬轉移登記的原因看，在服飾店于2014年注銷后，王光志為盡快完成案涉房屋權屬轉移登記，與服飾店協商并于勞動合同期滿前提前一次性支付了剩余按揭貸款，應視為王光志積極行使權利。在付清按揭款后一個月左右，案涉房屋被人民法院查封，但結合《說明》中“‘合同’到期半年內，甲方將房屋過戶到乙方名下”的過戶時間約定，以及前述王光志提前一次性歸還剩余按揭款等事實，可以綜合認定，并非因王光志的原因導致案涉房屋在法院查封前未轉移登記到其名下。
案例三：海南省高級人民法院在張愛明、鐘廷國與程某、成朝陽案外人執行異議之訴一案再審民事裁定書[(2019)瓊民申627號]中認為，經查明，程某在訴訟中已經多次表示愿意將剩余購房款3萬余元交付法院執行，且從本案房屋未辦理過戶登記的原因來看，雖然存在如張愛明、鐘廷國所主張的若程某將銀行按揭款一次性還完即可辦理過戶登記手續的情況，但從程某與成朝陽簽訂的《房屋買賣合同》的內容來看，一次性還款并非程某所負有的合同義務，程某關于未辦理過戶登記手續并非其自身原因造成具有一定的合理性。鑒于程某已經基本履行完其合同義務，且在程某已對涉案房屋裝修入住多年，對涉案房屋享有的特定債權優于張愛明、鐘廷國享有的一般金錢債權的情況下，原判依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條并基于交易安全及公平原則考慮，判決不得執行涉案房屋，認定事實及適用法律并無明顯不當。
2
強制執行應以被執行人的責任財產為限，因交易相關方及行政部門的不配合導致該土地使用權未變更到被執行人名下，也可以作為排除強制執行土地使用權的合理的客觀理由。
案例四：北京市高級人民法院在呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心與李明曉、內蒙古立元新技術應用有限責任公司等案外人執行異議之訴二審民事判決書[(2019)京民終321號]中認為，強制執行應當以被執行人的責任財產為限。執行異議之訴作為排除不當執行的訴訟制度，審理重點應當圍繞著系爭執行標的物是否屬于被執行人的責任財產而展開。在土地收購儲備中心收到相關材料后，隨即向呼和浩特市房地產產權市場管理處申請辦理注銷產權證號(呼房權證回民區字第XXXX號、第2013137926號)兩宗房產，直至2016年4月19日辦理完畢。在取得上述《房屋滅失證明》后，土地收購儲備中心才能辦理案涉土地使用權的注銷、變更。一審法院依據李明曉提出的財產保全申請于2016年6月29日對案涉土地使用權采取了查封保全措施。上述事實表明，盡管《國有土地使用權收購協議》存在土地使用證60日內辦理相關權屬證書的注銷、交易事宜的約定，但上述程序的完成需要交易對手和行政部門的配合，并非完全取決于土地收購儲備中心，一審法院關于土地收購儲備中心怠于辦理土地使用權移轉登記的認定與事實不符。因立元新技術公司在查封時對其名下的土地使用權并不享有實體民事權利，立元新技術公司名下的土地使用權并非其責任財產，李明曉不得申請對案涉土地使用權進行強制執行。
3
房屋買受人因出賣人未足額繳稅、房屋涉及民事糾紛以及房屋尚未竣工等客觀原因導致沒有過戶的，均屬于“非因買受人自身原因”未辦理過戶登記，可以產生排除對該房屋強制執行的法律后果。
案例五：福建省廈門市中級人民法院在曹春周與中國廈門國際經濟技術合作公司、廈門經濟特區對外貿易集團公司、侯巖衛、吳勝玉、廈門奧力龍科技有限公司、廈門奧龍體育器材有限公司、葛勝煌、陳惠珍、余金生、葛友鵬、盧健福案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[(2019)閩02民終146號]中認為，曹春周上訴主張其受讓訟爭房產，則應當依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規定，審查曹春周受讓訟爭房產之行為能否排除國經公司、外貿公司申請執行之行為。上述四個要件均需同時符合，缺一不可。曹春周在二審中陳述，其先行裝修導致無錢支付過戶登記所需稅費。納稅系公民之義務，未予以繳納稅款致訟爭房產無法過戶的責任在于曹春周，不屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之情形，故曹春周的受讓行為不足以排除國經公司、外貿公司的執行主張。曹春周的上訴主張均缺乏事實和法律依據，應予以駁回。
案例六：浙江省龍泉市人民法院在白寶林與周國標、張建光案外人執行異議之訴一案一審民事判決書[(2019)浙1181民初1154號]中認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，在滿足其他三個條件的情況下，關于對該條第四個條件即非基于買受人自身原因未辦理過戶登記的理解，一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。具體到本案中，案涉房產之所以未辦理過戶登記是因為當時案涉房產證用于張建光夫婦銀行抵押貸款而無法辦理過戶手續，后來張建光將房產證交予原告時，因為張建光夫妻均涉及其他執行案件而未予以協助原告辦理過戶手續，被告張建光亦對此表示認可。因此，本案中，原告白寶林未辦理過戶登記是有其合理的客觀理由的，可以認為符合該條件。綜上，原告白寶林符合上述法律條文的規定且被告周國標取得對登記在被告張建光名下案涉房產的執行依據系(2018)浙1181民初2590號民事判決書所確定的金錢債權，該執行行為的請求權基礎為一般金錢債權，而原告白寶林所享有的物權期待權從性質上應優先于一般金錢債權，因此原告享有足以排除案涉房產強制執行的民事權益，其要求解除對案涉房產查封的請求，本院予以支持。
案例七：河南省扶溝縣人民法院在曹國軍與王鳳娥、齊玉環、靳新生執行異議之訴一案一審民事判決書[(2019)豫1621民初4078號]中認為，曹國軍與齊玉環簽訂的房屋買賣協議已在本院證據和事實認定時作出分析認定為有效協議，且該買賣協議簽訂于2019年4月28日發生在本院查封2019年7月19日前；《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條關于“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書”的規定系管理性強制性規定，并非效力性強制性規定，故，本院認定曹國軍在本院查封案涉房產之前已與齊玉環簽訂合法有效的書面買賣合同。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條中關于“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”的規定，僅要求買受人“合法占有”，并未以必須實際入住或使用為占有的唯一必須要件；亦即法律上的實際占有并非限定于實際使用，只要案涉財產處于權利人實際管控之中即可；結合曹國軍提交的商品房買賣合同原件、收據原件、東方明珠業主臨時公約原件、前期物業服務協議原件及河南亨景源公司出具的證明和準住通知單；經綜合分析判斷，在本院查封之前曹國軍已合法占用該房屋。曹國軍已按房屋買賣協議約定的價款將159萬元房款全部支付齊玉環。因案涉房屋屬于在建工程且至今尚未辦理竣工驗收，客觀上不具備辦理產權過戶登記的條件，曹國軍未辦理過戶登記有合理的客觀理由而非自身原因所造成。曹國軍提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的全部情形，且其權利能夠排除執行。