公司無償使用股東的房產(chǎn)作為經(jīng)營場所的情形在實務(wù)中還是非常多的，特別是公司剛成立還沒有度過生存期的企業(yè)和公司股東很少或者就一個人完全說了算的企業(yè)，最容易出現(xiàn)這種情況。其實對于公司無償使用股東房產(chǎn)到底是否涉稅?納稅人是公司還是個人?又需要交哪些稅?很多企業(yè)和股東都是比較迷糊的，大部人人會認為自己的房產(chǎn)自己公司使用，并且也沒有支付任何對價所以公司和個人都不需要交稅，那么實際情況真是這樣嗎?本文一起來分析一下(本文討論股東為自然人股東)：
一、是否交增值稅?
因為沒有支付對價，也沒有產(chǎn)生增值，所以是否需要繳納增值稅主要判斷依據(jù)是看該項行為是否滿足增值稅視同銷售條款。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：
第十條：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。
第十一條：有償是指獲得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。
第十四條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)的情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。
從文件中我們可以看到對無償提供服務(wù)需要視同銷售主體里面只是規(guī)定了單位和個體工商戶，并沒有其他個人，所以該項行為不視同銷售無需繳納增值稅。
二、是否交房產(chǎn)稅?
無償使用個人房產(chǎn)是否需要繳納房產(chǎn)稅是目前實務(wù)中爭議很大的內(nèi)容，也是令企業(yè)頭痛不已的問題，稅務(wù)局上門查企業(yè)房租發(fā)票，如果沒有房租發(fā)票就要企業(yè)按照房產(chǎn)價值從價繳納房產(chǎn)稅，此種情形在實務(wù)中非常常見。
企業(yè)財務(wù)往往碰到此類問題首先是“一臉無辜，一本正經(jīng)”辯解道：我也是學稅法的房產(chǎn)稅的納稅人就是產(chǎn)權(quán)所有人。
稅務(wù)局的回復(fù)也很簡單不想交稅就去找房東開房租發(fā)票，開不來就自己去交。
最終結(jié)果無非就是財務(wù)“一臉無奈”的去交了房產(chǎn)稅或者去找房東代開房租發(fā)票(代開房租發(fā)票稅負很高)。
那么在稅法政策上來說，公司無償使用個人房產(chǎn)到底需不需要繳納房產(chǎn)稅呢?此處我們看兩個文件的規(guī)定：
一、《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。”
二、財稅〔2009〕128號規(guī)定：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
從暫行條例中我們可以看到個人房屋無償提供企業(yè)使用不符合免征房產(chǎn)稅的規(guī)定需要繳納房產(chǎn)稅，納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人或者產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地可以由房產(chǎn)使用人繳納。對于繳納方式我們結(jié)合財稅〔2009〕128號規(guī)定對于無償使用房產(chǎn)依照房產(chǎn)余值從價計征繳納房產(chǎn)稅。
三、是否交個人所得稅?
股東無償將自有房產(chǎn)提供給公司使用，沒有取得任何所得，那么還需要繳納個人所得稅嗎?
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第五十四條規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費用，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。
所以說股東個人房產(chǎn)無償提供給公司使用，會存在被稅務(wù)機關(guān)按照市場價格調(diào)整核定收入金額去繳納個人所得稅的風險。
寫在最后：實務(wù)中有很多老板將個人財產(chǎn)和公司財產(chǎn)老是混為一談，覺得自己的就是公司的，公司的就是自己的。其實個人和公司是兩個獨立的法律主體，就像有限公司出現(xiàn)債務(wù)問題也是以公司資產(chǎn)承擔責任，并不會追到老板個人資產(chǎn)上一樣，因此個人資產(chǎn)一定要和公司資產(chǎn)區(qū)分清楚，不要引發(fā)不必要的風險。
2020年5月的解析——
由無償使用股東房產(chǎn)引發(fā)的核算和納稅亂賬
企業(yè)無償使用股東房產(chǎn)，首先想到的是房產(chǎn)稅。
財稅[2009]128號規(guī)定：“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”說明納稅的主體是使用者。
這句規(guī)定注意其范圍，適用于無租使用其他“單位”的房產(chǎn)。那么，無租使用“個人”房產(chǎn)呢？比如使用自然人股東的房產(chǎn)呢？顯然不適用本規(guī)定。
《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”、“房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人”。即如果房產(chǎn)所有人不在房產(chǎn)所在地，就該使用人納稅。
那么，如果被無償使用的房產(chǎn)所有人是股東個人、且在本地，誰納稅呢？
藍老師觀點：如果由個人納稅，按《條例》規(guī)定是沒有問題的。如果由使用人納稅也是沒有風險的，某個人在不在當?shù)兀⒉皇悄懿閷嵉氖拢B什么叫“在當?shù)?rdquo;沒有準確定義。所以，想由誰交都行。
如果由使用人納稅，使用人是納稅義務(wù)人，那么稅款就可以在使用人稅前扣除，自己按劃算的選擇處理。
結(jié)論就是：不論股東是個人還是單位，無租使用股東的房產(chǎn)，由使用者按余值交房產(chǎn)稅，并計入使用人的損益扣除。
這樣，第一個問題就出現(xiàn)了。
企業(yè)無租使用股東房產(chǎn)后，對房產(chǎn)進行了改良，比如改變了結(jié)構(gòu)、增加了功能，這個改良支出，計不計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？
顯然改良支出不納房產(chǎn)稅。因為這是使用者的行為，不是房東的行為，使用者對房屋沒有所有權(quán)，對無所有權(quán)的房產(chǎn)進行裝修、改良，應(yīng)該計入“長期待攤費用”。與房產(chǎn)原值搭不上邊。
果真如此嗎？竟然錯了！
先看房產(chǎn)稅政策，財稅〔2008〕152號
一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題
對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。
這個規(guī)定要點有三：①原值按“會計制度核算”，②原值不一定計在“固定資產(chǎn)”賬簿上，③納稅人若錯誤應(yīng)該調(diào)整。
所以，正確納稅就必須計算出：按會計制度，這個房產(chǎn)的原值包不包括改良支出。
因為改良支出改變了結(jié)構(gòu)、增加了功能，能夠?qū)е陆?jīng)濟利益流入，符合固定資產(chǎn)確認條件，所以應(yīng)該資本化。故如果此房產(chǎn)是公司所有的房產(chǎn)，則改良支出應(yīng)該計入原值之中。
但是，無償占用的房產(chǎn)、或者有償租入的房產(chǎn)，所有權(quán)不在公司，連資產(chǎn)本身都不是公司的，改良支出又依附在哪兒呢？
這種關(guān)于無所有權(quán)固定資產(chǎn)不按資產(chǎn)核算的慣例，其實是錯的。2018年新修訂的《租賃準則》要求對經(jīng)營租入的固定資產(chǎn)確認為使用權(quán)資產(chǎn)，即，凡是租入的固定資產(chǎn)，都應(yīng)該按資產(chǎn)列報。
新《租賃準則》為什么要把事情搞這么復(fù)雜？仔細一分析才會發(fā)現(xiàn)，原來是一直使用的老《租賃準則》錯了。
《會計準則-基本準則》對資產(chǎn)的定義是：“資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源”，注意，“擁有或者控制的”，不一定必須要有所有權(quán)，只要能控制的，就是資產(chǎn)。
再看《固定資產(chǎn)準則》對固定資產(chǎn)的定義是
第一條根據(jù)《基本準則》，制定本準則。
第三條固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：
(一)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；
《固定資產(chǎn)準則》用的是“持有”二字，持有強調(diào)的就是在用的意思，而不論其是否掌握所有權(quán)。考慮到它是按《基本準則》制定的，所以其“持有”二字包含的也是擁有或控制的意思。
如此說來，不論是租入還是白占的固定資產(chǎn)，只要自己持有可以使用，都滿足固定資產(chǎn)定義，都應(yīng)該按固定資產(chǎn)核算！
真正把握了會計準則的思想和原則，對此并不難理解。難理解的反而是，為什么以前做錯了。
進一步分析，按《固定資產(chǎn)準則》，白占的固定資產(chǎn)、無租使用的固定資產(chǎn)，也都是公司的固定資產(chǎn)。那么其改良支出，符合固定資產(chǎn)定義，當然應(yīng)該計入原值之中。
順理成章的結(jié)論就出來了：改良支出就算你沒有計入“固定資產(chǎn)”科目，也應(yīng)該計入房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)。作為后續(xù)支出，它滿足房產(chǎn)這個固定資產(chǎn)的確認和定義。
白占一個固定資產(chǎn)，該怎么核算呢？
以往的經(jīng)驗，白占的固定資產(chǎn)，所有權(quán)并不屬于公司，所以會計一般不予核算。
但是，按《基本準則》和《固定資產(chǎn)準則》，它既然是公司“持有”、“控制”的資產(chǎn)，滿足確認條件，理應(yīng)進行核算，否則就是錯誤的。
復(fù)習一下《基本準則》
“第三章資產(chǎn)
第二十條資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。
由企業(yè)擁有或者控制，是指企業(yè)享有某項資源的所有權(quán)，或者雖然不享有某項資源的所有權(quán)，但該資源能被企業(yè)所控制。
第二十一條符合本準則第二十條規(guī)定的資產(chǎn)定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認為資產(chǎn)：
(一)與該資源有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
(二)該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。
第二十二條符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認條件的項目，應(yīng)當列入資產(chǎn)負債表；”
所以，白占的這個房產(chǎn)，要計入本公司的“固定資產(chǎn)”，我們一直以來都做錯了！
這里我再強調(diào)一下邏輯：
通過以前發(fā)生的事項，控制了一個資源，該資源可以導(dǎo)致經(jīng)濟利益流入，又可以計量，所以必須按資產(chǎn)列報。同時，壽命超過1個會計年度，所以必須按固定資產(chǎn)列報。
(因為是無償占用，沒有對價，所以不適用于《租賃準則》，不列報為使用權(quán)資產(chǎn))
那么，金額是多少？殘值怎么算？如何折舊？賬怎么做？
我不知道，也不感興趣。
我只知道，只要該固定資產(chǎn)的成本或者價值能可靠計量的，就必須確認資產(chǎn)，具體金額是多少，得會計自己計算了。
對了，不管金額是多少，只要不是零，確認固定資產(chǎn)的同時，你貸方確不確認收入？——營業(yè)外收入或其它收益。
還有收入？那還要交所得稅嗎？細思恐極啊！
所得稅如何定義固定資產(chǎn)？
《企業(yè)所得稅法實施條例》對固定資產(chǎn)是這樣定義的：
“第五十七條企業(yè)所得稅法第十一條所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、……”
這是約好了的嗎？用的竟然也是“持有”二字，與《固定資產(chǎn)準則》一模一樣！稅會在這個問題上竟然無差異！雖然這個房子所有權(quán)不是你的，但你只要能持有用以經(jīng)營，按稅法規(guī)定，它就是你的固定資產(chǎn)！
同時，《企業(yè)所得稅法實施條例》對于其計稅成本的計量，有著明確的規(guī)定：
“第五十八條固定資產(chǎn)按照以下方法確定計稅基礎(chǔ)：
(五)通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)；”
白占一個固定資產(chǎn)算不算“捐贈”不好說，但規(guī)定后面有一個“等”字，所以，總之應(yīng)該以公允價值為計稅基礎(chǔ)，這也是企業(yè)所得稅公允價值原則的一個體現(xiàn)。
計稅的公允價值是不是該房產(chǎn)的公允價值呢？這個不一定，因為白占并不一定指占有其全壽命周期，用占用期乘以公允的租金價格，似乎更合理合法。
OK！確認為固定資產(chǎn)的后果，就是確認了一個企業(yè)所得稅收入——受贈收入還是其他收入？這個不確定了，有時別人沒有給你，是你自己占來用的，此時就不能說是受贈了。
天啦，果然要交所得稅！
但同時也提折舊了，長期、總體上看沒有所得額。
那我確認為負債行不行？就是無償借入別人一個固定資產(chǎn)，未來是要還的——言下之意是，不確認為收入，還可以提折舊呢。
這顯然貪心了。此時的折舊并不是一項支出，所以應(yīng)同時確認為收入——受贈收入或其他收入。結(jié)果依然是平的，只是收入與扣除在時間上完全同步了。
總之，這個行為在企業(yè)所得稅上，應(yīng)該既不增加額外的所得額，也不減少額外的所得額。
可以不管。
那對方要不要視同銷售呢？
火又燒到資產(chǎn)所有權(quán)一方去了。
無償提供房產(chǎn)，視同銷售，這是幾個稅務(wù)系統(tǒng)的網(wǎng)友脫口而出的。
先說簡單點的增值稅。如果股東是公司，肯定應(yīng)該視同銷售，這是《營改增試點實施辦法》的規(guī)定，屬于無償提供了租賃服務(wù)，可以開增值稅專用發(fā)票，雙方將稅金確認為一項受贈支出與收入，一進項一銷項解決問題。但贈出去的這個稅金，因為是捐贈行為所以不能稅前扣除。
如果股東是個人，則增值稅上不存在視同銷售的問題，因為不針對自然人。
所得稅呢？首先，《個人所得稅》沒有視同銷售的規(guī)定，
企業(yè)所得稅呢，算不算贈送了租賃勞務(wù)，從而要視同銷售呢？
《企業(yè)所得稅法實施條例》是這樣規(guī)定的：
第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈……的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，
問題是，此勞務(wù)非增值稅上的服務(wù)，此勞務(wù)指提供的勞務(wù)，稅法有明確的定義。在企業(yè)所得稅上，租賃不是提供勞務(wù)，而是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)，是獨立的“租金收入”一項，不是勞務(wù)。所以，不在企業(yè)所得稅的視同銷售之列。
那么，這個被別人白白占了的房產(chǎn)，其折舊總不能扣除吧，因為與自身取得收入無關(guān)。
這個問題要這樣理解：房產(chǎn)是一個有形的資產(chǎn)，形像說就是一個東西，只要它曾經(jīng)為公司自己所用、曾經(jīng)與取得收入有關(guān)系，就是與取得收入有關(guān)系。
固定資產(chǎn)看起來是幾十年的使用期，但它首先是一個產(chǎn)品，這個產(chǎn)品只要是與公司的收入有關(guān)，哪怕只有一段時間，那這個資產(chǎn)也與取得收入相關(guān)。至于折舊扣除，只是一種分期確認的扣除計算方式而已。如果固定資產(chǎn)使用一年后就停用處置，則剩余的價值也要通過清算處置一次性全部扣除掉。
把自己設(shè)備白拿給別人用，卻自己扣折舊、別人不扣，也不確認相關(guān)收入，這看起來有點不合理啊。
實際上并非如此，自己用了以后如果一直閑置，也是要折舊扣除的，如果報廢處置也是要扣除的，實際上沒有什么不同。只是導(dǎo)致了兩家企業(yè)間的利潤轉(zhuǎn)移，這個是不是有關(guān)聯(lián)調(diào)整風險？
是的，如果稅務(wù)認為這一行為“以少繳稅為目的或主要目的”，就可以適用關(guān)聯(lián)調(diào)整了。2018年新個稅法后,個稅也有關(guān)聯(lián)調(diào)整的規(guī)定了。就看稅務(wù)調(diào)不調(diào)了，稅務(wù)調(diào)時，雙方的爭議點就在是否以少繳稅為目的之上。