10月1日，《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號，以下簡稱“24號公告”)實施。近期筆者發現，部分納稅人對于享受政策優惠的條件理解不到位，有必要進一步厘清不同優惠的適用條件要求，準確享受優惠。
享受增值稅和房產稅優惠 均有條件要求
24號公告一共明確了兩項優惠政策。一是增值稅優惠，即住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
二是房產稅優惠，即企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
需要提醒的是，這兩項優惠政策的適用主體和條件并不完全一致，對此，納稅人應當深入學習政策，厘清適用條件。
具體來說，享受24號公告的增值稅優惠，需要同時滿足以下條件：一是出租人身份要滿足條件，出租人必須是住房租賃企業，也就是說必須是按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的、從事住房租賃經營業務的企業，未經報告或備案的企業不能適用該優惠。二是承租人身份有限定，承租人身份必須是個人。三是房屋類型有限定，必須是住房。同時，對于增值稅一般納稅人來說，必須選擇簡易計稅方法才存在稅收優惠政策的選擇權，選擇一般計稅方法則無稅率優惠。
需要注意的是，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項目認定書，也可以享受該優惠。
享受24號公告的房產稅優惠，也需要同時滿足相應條件。首先，承租人身份要滿足條件，承租人須是個人和專業化規模化住房租賃企業。這里的“專業化規?；》孔赓U企業”，可以理解為是住房租賃企業的“高配版”，是有門檻限制的，須在開業報告或者備案城市內，持有或者經營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。當然，由于全國各地經濟發展不均衡，各省、自治區、直轄市可根據當地租賃市場發展情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。
其次，房屋類型有限定，必須是住房。當然，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項目認定書，也同樣適用該優惠政策。
此外，出租人身份范圍是比較廣的，可以是企事業單位、社會團體以及其他組織，沒有行業限制。
條件要求有差異 結合實際分別計算優惠
通過上述分析可以看出，24號公告增值稅優惠和房產稅優惠的適用條件要求中，對于房屋類型的要求是一致的，但在出租人和承租人的身份要求上卻不盡相同，享受增值稅優惠的出租人僅限于住房租賃企業，承租人僅限于個人；而享受房產稅優惠的范圍則要大出許多，出租人沒有行業限制，承租人可以是個人，也可以是專業化規模化住房租賃企業。
舉例來說，甲住房租賃公司為增值稅一般納稅人，2021年10月取得出租住房收入323萬元，其中向個人出租住房收入105萬元，向企業出租住房收入218萬元，當月進項稅額為5萬元，全部為出租住房項目，甲公司2021年10月應如何繳納增值稅和房產稅？
因為甲公司是增值稅一般納稅人，所以可以選擇全部適用一般計稅方法，當月應繳納的增值稅為323÷(1+9%)×9%-5=21.67(萬元)。甲公司也可以按照24號公告，對向個人出租住房收入部分選擇適用簡易計稅方法，那么其按簡易計稅方法應繳納的增值稅為105÷(1+5%)×1.5%=1.5(萬元)；而其向企業出租住房收入218萬元，應按一般計稅方法繳納增值稅，計算為218÷(1+9%)×9%-5=13(萬元)，當月合計應繳納增值稅為13+1.5=14.5(萬元)。
甲公司應繳納的房產稅，也需要分類計算。對于出租給個人取得的收入，假設符合24號公告的要求，甲公司可以4%的稅率繳納房產稅，另外按照《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。那么，甲公司需要繳納的房產稅為(105-1.5)×4%=4.14(萬元)。對于出租給企業的收入，假設承租企業并非專業化規?；》孔赓U企業，那么就不符合優惠條件，甲公司應該按出租收入的12%計算繳納房產稅，計算為218÷(1+9%)×12%=24(萬元)，則甲公司應繳納的房產稅合計為4.14+24=28.14(萬元)。
再舉一個例子，假設乙公司主營商品銷售業務，是增值稅小規模納稅人。2021年11月，乙公司將閑置的兩套住房出租給了本市專業化規?；》孔赓U企業丙公司，當月乙公司取得商品銷售收入100萬元，房屋出租收入6.3萬元，那么乙公司出租住房業務應如何繳納增值稅和房產稅呢？
因為乙公司不是住房租賃企業，不符合24號公告中增值稅優惠政策的條件，另外乙公司也不符合月銷售15萬元以下免征增值稅的優惠，所以乙公司2021年11月出租住房業務應繳納的增值稅為6.3÷(1+5%)×5%=0.3(萬元)。乙公司出租住房應繳納的房產稅，由于符合24號公告中的優惠條件，可以享受4%的房產稅優惠稅率，則乙公司應繳納的房產稅為(6.3-0.3)×4%=0.24(萬元)。
綜合上述分析，筆者提醒納稅人，要想更順暢地享受24號公告的稅收優惠政策，納稅人應認真做好準備，一方面須加強政策學習，結合自身實際情況準確判斷是否符合享受優惠的條件，明白自身具體可以享受哪種優惠，不要產生混淆；另一方面，符合相應條件的納稅人，應及時向住房城鄉建設部門申報備案自己的身份資格；此外，相關企業還應當做好優惠資料的收集備查，要將本企業的不動產權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料保存好，以備稅務機關后續檢查。
(作者單位：國家稅務總局長治市稅務局稽查局)