金九銀十，當前正是住房租賃市場的交易旺季。國家稅務總局湖南省稅務局12366納稅服務熱線數據顯示，近期納稅人十分關注個人出租住房的涉稅問題。咨詢主要集中在個人出租住房需要繳納哪些稅費、能否代開增值稅專用發票等方面。
個人出租住房，要繳哪些稅費
整體來講，個人出租住房涉及增值稅，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加(以下簡稱“附加稅費”)，房產稅，城鎮土地使用稅，印花稅以及個人所得稅。其中，根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號，以下簡稱“24號文件”)規定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。
個人出租住房涉及的其他6種稅費，需要分情況具體討論。
增值稅方面。一般情況下，個人出租住房，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2規定，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實務中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動產，根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號，以下簡稱“5號公告”)第四條規定，取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。
附加稅費方面。由于個人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據。增值稅免征的，附加稅費也免于征收。
對于需要繳納增值稅的情況，根據《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國家稅務總局令第43號)第四條等規定，自然人(即其他個人)可以適用《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號，以下簡稱“13號文件”)規定的增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征優惠政策，各省(自治區、直轄市)人民政府制發的落實文件中作出特殊規定的除外。13號文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征附加稅費。筆者提醒，納稅人需要根據所在省(區、市)具體規定，明確附加稅費具體的減免優惠。
此外，教育費附加、地方教育附加方面，根據《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》(財稅〔2016〕12號)規定，如果月租金不超過10萬元，予以免征。
房產稅方面。根據24號文件規定，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。同時，根據13號文件規定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產稅，那么納稅人房產稅的實際稅負為2%。
需要說明的是，根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”)規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。
個人所得稅方面。24號文件第二條明確，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。同樣需要說明的是，根據43號文件規定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。
根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號，以下簡稱“639號文件”)規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
在計算財產租賃所得時，納稅人可依次扣減財產租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用以及稅法規定的費用扣除標準。根據個人所得稅法規定，財產租賃所得費用扣除標準為，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。
根據咨詢熱點，筆者提示，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。
實際案例：出租住房如何繳稅
舉例說明，2021年2月底，A先生將一套位于長沙市雨花區的住房出租給C女士，租期半年(2021年3月1日～2021年8月31日)，合同約定采取租金一次性付清的方式，共計收取租金9000元。因房屋門窗損壞，3月，A先生支付了300元修繕費用，支付憑證齊全。那么，對于該筆租金收入，A先生應如何繳納稅款？已知湖南省按照50%幅度減征房產稅、附加稅費等。
該案例中，A先生收取半年租金共計9000元，分攤后的月租金收入為1500元，未超過15萬元，根據5號公告規定，可免繳增值稅，進而免繳附加稅費。同時，根據24號文件規定，A先生還可享受免繳印花稅及城鎮土地使用稅優惠。因此，A先生出租住房，只要繳納房產稅和個人所得稅。
房產稅方面，因A先生免繳增值稅，在確定房產稅計稅依據時，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應繳納房產稅：9000÷6×4%×50%=30(元)。
個人所得稅方面，免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入也不扣減增值稅額。
由于一次性收取房租，A先生應于收取房租的次月一次性申報繳納個人所得稅：(9000-180-300)×(1-20%)×10%=681.6(元)。
能否代開增值稅專用發票
湖南12366熱線咨詢數據顯示，一些納稅人關心能否代開增值稅專用發票。該問題主要集中在承租方為增值稅一般納稅人，承租方需要取得增值稅專用發票用于進項稅額抵扣的情形。
根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)規定，其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。
根據現行規定，個人出租不動產代開發票僅需填報3份《代開增值稅發票繳納稅款申報單》，同時提交載有租金等內容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗(信息核實無誤后合同及證件資料及時退還)，即可辦理個人不動產租賃發票代開業務。