問題：在日常經營活動中，企業租入房屋后，有時會將房屋再轉租，那么如何處理相關涉稅問題？
案例：A公司為商貿企業，一般納稅人，位于上海市徐匯區。2016年1月租入該市區辦公樓，辦公樓與A公司機構所在地一致，租期10年，每年租金1200萬元。
2018年1月租入北京朝陽區某大廈兩個單元，租期5年，每年租金126萬元(含稅)，合同注明每年不含稅租金120萬元、稅額6萬元。
2021年1月，A公司將徐匯區辦公樓的一層轉租給B公司，租期3年，每年租金105萬元(含稅)，合同約定B公司每年1月支付租金。2021年1月，A公司將北京朝陽區某大廈一個單元轉租給C公司，租期2年，每年租金65.4萬元(含稅)，每年不含稅租金60萬元、稅額5.4萬元，合同約定C公司在2021年1月一次性支付2年租金130.8萬元，C公司已按約定支付租金。
A公司轉租辦公房屋，應如何繳稅？
分析
1. 增值稅
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)等相關文件規定，企業轉租房屋，是在約定時間內將不動產轉讓他人使用且房屋所有權不變更的業務活動，需要按照“經營租賃服務——不動產租賃”繳納增值稅。
企業為小規模納稅人的，按照5%的征收率計算應納稅額。
企業為一般納稅人的，按照9%稅率計算銷項稅額，相應進項稅額可以抵扣。企業租入房屋，屬于企業取得不動產的一種方式，如果企業將2016年4月30日之前租入的房屋對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅，也就是按照5%的征收率計算應納稅額。
根據《財政部、稅務總局、住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定，如果企業為住房租賃企業，即按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業，同時企業租入住房后向個人轉租住房的，適用如下政策：企業為一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法依9%稅率計算繳納增值稅；企業為小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
房屋所在地與企業機構所在地不在同一縣(市、區)的，應向房屋所在地主管稅務機關預繳稅款，再向企業機構所在地主管稅務機關申報納稅。房屋所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
企業轉租房屋，租賃合同中約定免租期的，不屬于增值稅視同銷售服務。租賃服務采取預收款方式的，其增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
相應的，企業還要以繳納的增值稅為計稅依據計繳城市建設維護稅、教育費附加以及地方教育附加。
根據上述規定，案例中增值稅事項處理如下：
(1)A公司2021年1月轉租上海市徐匯區辦公樓，由于辦公樓是在2016年4月30日之前租入的，可以適用一般計稅方法，也可以適用簡易計稅方法。
適用一般計稅方法，每年確認銷項稅額=105/(1+9%)×9%=8.67(萬元)；
適用簡易計稅方法，每年確認應納稅額=105/(1+5%)×5%=5(萬元)。
A公司可以根據自身情況選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法。
由于A公司機構所在地與辦公樓所在地一致，A公司不涉及預繳增值稅事項。
(2)A公司2021年1月轉租北京市朝陽區辦公樓，由于辦公樓是在2016年5月1日以后租入的，只能適用一般計稅方法。由于A公司在2021年1月一次性收取2年租金，A公司在2021年1月時發生增值稅納稅義務。
2021年1月確認銷項稅額=130.8/(1+9%)×9%=10.8(萬元)。
由于A公司機構所在地與辦公樓所在地不一致，A公司需要在北京市朝陽區稅務機關預繳申報增值稅及附加：
預繳增值稅=130.8/(1+9%)×3%=3.6(萬元)；
預繳城建稅=3.6×7%=0.252(萬元)；
預繳教育費附加=3.6×3%=0.108(萬元)；
預繳地方教育附加=3.6×2%=0.072(萬元)。
2. 印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定，財產租賃憑證為印花稅應納稅憑證。
另外，所附《印花稅稅目稅率表》明確，企業轉租房屋，與承租方簽訂的房屋租賃合同，需按“財產租賃合同”貼花，按租賃金額的千分之一貼花，稅額不足1元，按1元貼花。
根據上述規定，案例中印花稅事項處理如下：
(1)A公司2016年1月租入徐匯區辦公樓，和出租方簽訂的租房合同，應繳納印花稅12萬元(10×1200×0.1%)。
(2)A公司2018年1月租入朝陽區辦公樓，由于租房合同中注明了不含稅金額和稅額，A公司和出租方簽訂的租房合同，應繳納印花稅0.6萬元(5×120×0.1%)。
(3)A公司2021年1月，轉租徐匯區辦公樓，由于合同中未注明不含稅額和稅額，A公司應繳納印花稅 0.315萬元(105×3×0.1%)；轉租朝陽區辦公樓，A公司應繳納印花稅0.12萬元(60×2×0.1%)。
3. 房產稅
《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。因此，企業承租房產后再轉租的，由于轉租者不是產權所有人，取得的房產轉租收入不繳納房產稅。
4. 城鎮土地使用稅
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。因此，城鎮土地使用稅是由擁有土地使用權的單位或個人繳納。企業通過租賃方式取得房屋，并不擁有房屋對應土地使用權，企業轉租房屋原則上不繳納土地使用稅。
5. 企業所得稅
根據《中華人民共和國企業所得稅法》第九條規定，企業的收入總額包括租金收入。因此，企業轉租房屋取得的收入，屬于租賃收入，需要計繳企業所得稅。
企業按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
根據上述規定，案例中企業所得稅事項處理如下：
(1)A公司轉租徐匯區辦公樓應按年確認收入；如果選擇簡易計稅方法，每年確認租金收入100萬元；如果選擇一般計稅方法，每年確認租金收入96.33萬元。
(2)轉租朝陽區辦公樓，A公司可以選擇一次性確認2年的租金收入120萬元，也可以選擇按年確認收入，每年確認租金收入60萬元。
優稅智云稅務咨詢邱曉玲分析：
企業轉租房屋，需要注意增值稅計稅方法的選擇。如果日常經營確有需要，納稅人從簡易計稅方法轉換為一般計稅方法，須考慮時間期限、上下游納稅人計稅方法以及能否取得和開具增值稅專用發票等問題。
同時，轉變計稅方法的納稅人有主體限制，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規模納稅人，則不能轉換為一般計稅方法。另外，納稅人在轉換為一般計稅方法前要考慮原簡易計稅方法是否超過36個月。財稅〔2016〕36號文件附件1第18條第二款規定，一般納稅人發生的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
在實務中，轉租方還需要考慮上下游納稅人是否適用(或可選擇)一般計稅方法，即上游納稅人是增值稅一般納稅人可選擇采用一般計稅方法，下游納稅人同樣采用一般計稅方法計稅，并且都可以開具增值稅專用發票。